lunastusarviointi


lunastusarviointi

Määritelmä Lakisääteinen lunastusarviointi on vapaaehtoisen arvioinnin ohella osa kiinteistöarviointia. Kiinteistöarvioinnilla on yleisesti tarkoitettu niitä arvon tai hinnan määritystehtäviä, joiden kohteena ovat sellaiset rakennetut tai rakentamattomat maa- ja vesialueet, jotka usein muodostavat käyttöyksikön eli kiinteistön sen laajassa merkityksessä. Suppeassa, kiinteistörekisterilaissa tarkoitetussa merkityksessä kiinteistö on yksittäinen rekisteriyksikkö, kun käyttöyksikkö puolestaan voi muodostua useastakin eri rekisteriyksiköstä. Lisäksi kiinteistöarviointi on voinut käsittää edellä tarkoitettuihin käyttöyksiköihin ja niiden omistajiin tai haltijoihin liittyvien haittojen ja vahinkojen arvioinnin, etenkin lunastustilanteissa. Kiinteistöarvioinnin kohde voi myös olla irtaimeksi luokiteltu esine kuten toisen maalla oleva rakennus tai asunto-osake. Suppeasti tarkastellen kiinteistöarvioinnin alakäsitteeseen, lakisääteiseen lunastusarviointiin liittyy aina lunastus, mutta de facto lakisääteisen lunastusarvioinnin tärkeä osa on lisäksi korvausarviointi tilanteissa, joissa varsinaista fyysistä käyttöyksikön tai sen osan lunastusta omistusoikeudella tai rajoitetulla käyttöoikeudella ei tapahdu. Jälkimmäisestä on esimerkiksi kysymys alempana käsiteltävässä lunastuslain 38 §:ssä.

Selite

Perustuslain 15 §:ssä on säädetty omaisuuden suojasta. Tällaisen, usein yksityishenkilölle kuuluvan omaisuuden pakkolunastuksen perustuslakiin perustuvana tunnusmerkistönä ovat lakisääteisyys, yleisen tarpeen vaatimus ja täyden korvauksen periaatteen toteutuminen. Omaisuuden lunastamiseen liittyy myös luvanvaraisuus, joka valtioneuvoston lunastusluvan ohella voi ilmetä myös esim. kaavaan perustuvana lunastusoikeutena tai lunastusvelvollisuutena. Sikäli kuin lunastuksesta säädetään tavallisella lailla, lunastuksen tulee tapahtua yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan. Lakisääteisen lunastusarvioinnin tarkoituksena on kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain eli lunastuslain 30 §:ssä tarkoitetusti selvittämällä määrätä lunastuksen kohteesta täysi korvaus. Käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (lunastuskorvaus) liittyy lunastettavan omaisuuden omistajan oikeuteen saada kompensaatio lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Luovuttaja tulee saattaa lunastuksessa samanlaiseen taloudelliseen asemaan, jossa hän on aikaisemmin, ennen lunastusta ollut. Lunastusarvioinnissa alueiden ja etuuksien luovuttajat tulee saattaa myös keskenään samanlaiseen asemaan. Ne tarkoitusperät, joita varten lunastus tapahtuu, eivät lunastusarvioinnissa saa vaikuttaa korvauksen määrään. Luovuttajan henkilö tai hänen varallisuusasemansa eivät liioin saa vaikuttaa lunastusarvioinnin lopputulokseen. Hyvösen mukaan korvaus on täysi, kun luovuttaja voi normaalisti hankkia vastaavan omaisuuden luovutetun tilalle.

Lunastusarvioinnin metodeista on säädetty laissa siten, että ensisijaisesti lunastuskorvaus on määrättävä kauppa-arvomenetelmällä määrittämällä kohteen käypä hinta. Jos käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, lunastusarvioinnin tulee perustua omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin. Korvausta määrättäessä ei saa ottaa huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä. Hollon mukaan arviointimenetelmä valitaan niin, että korvaus kattaa pääsääntöisesti arvonmuodostuksessa merkitykselliset taloudelliset menetykset. Yksilölliset menetykset, sikäli kuin sellaisia on osoitettu, kuuluvat vahingonkorvauksena korvattaviin menetyksiin, jolloin kysymys on seurannaisvaikutuksen hyvittämisestä, eikä varsinaisesta lunastuksesta.

Lunastusarvioinnissa on kysymys lailliseen toimintaan liittyvän korvausvastuun toteuttamisesta. Vahinkojen arvioiminen on tuottamuksesta riippumatonta, jolloin vastuun muotona on vaarantamisvastuu tai ankara vastuu. Harkittavaksi ei siten tule lunastajan huolimattomuus tai tuottamus, joka liittyy toiminnan oikeudenvastaisuuteen, vaan kysymys on lailliseen toimintaan kytkeytyvästä, nimenomaiseen lain säännökseen perustuvasta objektiivisesta korvausvastuusta.

Lunastuskorvaus koostuu kohteen-, haitan- ja vahingonkorvauksesta. Lunastuslaissa tarkoitetussa merkityksessä kohteenkorvaus on korvausta itse luovutuksesta. Haitankorvauksessa on kysymys lunastuksen jälkeen jäljelle jääneelle kiinteistön osalle lunastukseen syy-yhteydessä olevan pysyväluonteisen menetyksen korvaamisesta. Kysymys on tällöin luovuttajan subjektiivisesta menetyksestä objektiivisin kriteerein. Henkilö- tai kiinteistökohtainen vahingonkorvaus on lunastuslaissa tarkoitetusti korvaus kertaluonteisesta vahingosta, tappiosta tai kustannuksesta. Pysyväisluonteinen hyöty jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on otettava huomioon lunastusarvioinnissa kohteen- ja haitankorvauksia määrättäessä lunastuslain 36 §:ssä säädetyllä tavalla.

Tästä laajempaan kuvaukseen →

Lisätiedot
Kirjoittaja: Markku Markkula

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

HolloE1984, s. 225-227, HolloE2006, s.369-371, HolloE2005, HyvönenV1998, s. 406-407, KuusiniemiK1997, s. 27-29, Kuusiniemi&Peltomaa2000, s. 137 ja 235, OjanenI1978, s. 144-146, VirtanenP1990, s. 6-11

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 22.12.2024: Oikeustiede:lunastusarviointi. (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:lunastusarviointi.)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →