Oikeustiede:lunastusarviointi/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Maa- ja vesialueiden lunastuksia on tehty Suomessa 1800-luvun loppupuolelta alkaen verraten paljon. Lakisääteisinä lunastusperusteina ovat olleet sekä yleinen tarve että yksityinen tarve yhdistettynä yleiseen etuun. Yleiseen etuun perustuvat lunastukset ovat olleet yhteiskunnan fyysisen rakenteen luomista ja kehittämistä. Tällaisia yleishyödyllisiä pakkolunastusyrityksiä (ekspropriaatioita) ovat olleet esimerkiksi maantiet, rautatiet, kanavat, voimajohtoalueet, puolustusvoimien alueet ja kuntien yleiset alueet (kadut ja puistot). Yksityinen tarve yhdistettynä yleiseen etuun on ilmentynyt yhteiskunnan sosiaalisena maankäyttöpolitiikkana. Vuokra-alueiden itsenäistäminen, normaaliajan asutustoiminta ja sotien seurauksena tehdyt asutustoimenpiteet ovat edellyttäneet lakisääteistä lunastusarviointia. Maanmittauslaitoksen palveluksessa oleva maanmittausinsinööri pääsääntöisesti tai joissain tilanteissa myös kunnan kiinteistöinsinööri on säännelty vuoden 1978 alussa voimaan tulleessa lunastuslaissa (603/1977) lunastustoimikunnan puheenjohtajaksi ja lunastusarvioinnissa keskeiseksi toimijaksi ja asiantuntijaksi. Lunastuslaissa alettiin säätää pakkolunastuksen asemesta lunastuksesta. Vuonna säädetyn 1898 pakkolunastuslain voimassaoloaikana maanmittausinsinööri oli tullut lunastusarvioinnista vastaavaksi jäseneksi pakkolunastustoimikuntaan. Vuokra-alueiden itsenäistämisessä ja asutustoiminnassa maanmittausinsinöörin koulutuksen saaneen virkamiehen suorittama lunastusarviointi on ollut vanhastaan keskeistä. Lisäksi puolustusvoimille tehtävissä pakkolunastuksissa lunastusarviointi on ollut maanmittausinsinöörin tehtävänä. Luonnonsuojelualueiden toteuttamiseen liittyvä lunastusarviointi on myös tapahtunut lunastuslain mukaan lunastustoimituksessa.

Lunastusarviointi tehdään viran puolesta. Lunastuslain 29 ja 41 §:n nojalla lunastusarviointi on tehtävä viran puolesta. Kuitenkin ennakkokorvaukset ja lunastuslain 38 §:ssä tarkoitetut, muun kuin lunastettavan omaisuuden omistajan vaatimukset, käsitellään vain asianosaisen vaatimuksesta. Lisäksi lunastuslain 37 ja 82 §:ssä tarkoitettuja edunvalvontakustannuksia voidaan määrätä maksettavaksi vain vaatimuksesta.

Lunastusarvioinnissa korvauksen määräämistä varten jokainen lunastuksen kohde ja lunastukseen syy-yhteydessä oleva erilaatuinen haitta, vahinko ja hyöty on erikseen selitettävä ja arvioitava. Tällöin on tuotava esiin ne perusteet, joiden varaan arvio on rakentunut. Tilusjärjestelyt, yksityisteiden järjestelyt ja vahinkojen korjaamiseksi suoritettavat toimenpiteet tulee eritellä. Edellä luetelluilla järjestelyillä ja toimenpiteillä pyritään vähentämään tai poistamaan haittoja ja vahinkoja, joista muutoin joudutaan määräämään euromääräistä korvausta.

Kohteen, haitan, vahingon ja hyödyn selittäminen ja arvioiminen on lisäksi tehtävä, kun lunastustoimituksen lunastustoimikunta asianosaisen vaatimuksesta tai muutoin harkitsee tarpeelliseksi, vaikka kohteen lunastamista tai muiden menetysten taikka hyötyjen huomioon ottamista koskeviin vaatimuksiin ei suostuta. Hollon mukaan virallisperiaatteen soveltamista on tulkittava sikäli laajasti, että kaikki lunastuksesta välittömästi johtuvat korvauskysymykset selvitetään nimenomaan niin että perusteena ovat oikeussuhteiden muutokset. Tämän vuoksi vahinkojen selvittäminen ei edellytä prima facie korvausvelvollisuuden ilmeisyyttä, vaan asianosaisen vaatimus voi tarkoittaa sen selvittämistä, onko hänellä oikeutta korvaukseen. Virallisperiaatteen soveltaminen on lunastusarvioinnissa pääsääntöistä, jolloin lähtökohtaisesti luovuttajan suojaksi annettuja säännöksiä on sovellettava. Kysymys arviointimenetelmän valitsemisesta on myös harkittava ja ratkaistava viran puolesta.

Korvauskynnys

Lunastuslain 38 §:ssä säädetään merkittävän haitan tai vahingon korvattavuudesta, jolloin joudutaan harkitsemaan korvauskynnystä. Lainkohdan mukaan jos työntekijä tai naapuri taikka muu henkilö, jolta ei lunasteta omaisuutta, kärsii lunastuksen tai lunastuksella toteutettavan yrityksen vuoksi merkittävää haittaa tai vahinkoa, josta olisi määrättävä korvaus, jos häneltä olisi lunastettu, haitta ja vahinko voidaan vaatimuksesta korvata. Lisäedellytyksenä on, että korvaamista on olosuhteisiin nähden pidettävä kohtuullisena. Ennakkoratkaisussa KKO 1991:61 muun ohella katsottiin, että voimalinjan rakentamisen takia kiinteistön arvonalenemisesta määrätyn haitankorvauksen korvattavuus (korvauskynnys) sekä niille kiinteistöille, joista lunastettiin käyttöoikeuksin voimajohtoaukeaa tai reunavyöhykettä, että niille kiinteistöille, joilta ei lainkaan lunastettu omaisuutta tai erityisiä etuuksia, oli yhtäläinen. Ilmeistä kuitenkin on, että johtoaukean ulkopuoliselle kiinteistölle ei 38 §:ssä tarkoitettua haitankorvausta voida määrätä viran puolesta.

Lunastusarvioinnin ajankohta

Lunastuslainsäädännön pääsäännön mukaan lunastusarvioinnin ajankohta on lunastustoimituksessa annettavan lunastuspäätöksen antamisen ajankohta. Jos lunastaja on saanut omaisuuteen aikaisemmin haltuunotto-oikeuden, omaisuus on arvioitava sellaisena kuin omaisuus tällöin oli. Lunastusarvioinnissa arviointihetken ja arvohetken välisen eron tiedostaminen on tärkeää. Edellinen tarkoittaa sitä ajankohtaa, jolloin arviointi tapahtuu, jälkimmäinen sitä ajankohtaa, jonka arvo on määräävänä korvauksen määrän kannalta. Lunastuslain 31 §:n 2 ja 3 momentissa tarkoitettua leikkaussäännöstöä sovellettaessa tapahtuu poikkeama lunastettavan alueen arvonmuodostukseen, mutta ei lunastusarvioinnin arviointihetkeen nähden. Hollon mukaan sama koskee tilanteita, joissa lunastusyritys vaikuttaa arvonmuodostukseen tai joissa kysymys on tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä. Näissä tilanteissa on arvon korjaaminen tarpeen, jolloin kysymykseen tulee todellinen, arviointihetkeä oikeampi arvohetki, mutta pääsääntöisesti fiktiivinen arvo lasketaan poistamalla lunastusarvioinnin hetken arvosta se vaikutus, jota lain nojalla ei voida ottaa huomioon.

Lunastuspäätöksen antamisen jälkeen syntyneet menetykset

Lunastuslain säännöksiä ei voida soveltaa sellaisten haittojen ja vahinkojen arvioimiseen ja korvaamiseen, jotka syntyvät lunastuspäätöksen julistamisen jälkeen. Lisäedellytyksenä on, ettei menetyksiä voida pitää arviointihetkellä lunastuspäätöstä annettaessa todennäköisinä. Lunastuslain 39 §:n 2 momentissa on pääsääntöön poikkeus, jonka mukaan, jos edellä tarkoitettuja haittoja ja vahinkoja on pidettävä kohtuuttomina ottaen huomioon ympäristössä sijaitseville kiinteistöille aiheutuneet vastaavat haitat ja vahingot, ne tulee korvata täysimääräisinä. Näin voidaan tehdä, jos haitat ja vahingot ovat syntyneet ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut lunastuspäätöksen julistamisesta. Lisä- tai jälkikorvauksen arvioimista koskevasta toimituksesta on säädetty lunastuslain 71 §:ssä.

Lunastustoimituksen aikaan vaikeasti arvioitavat todennäköiset menetykset

Jos jotakin haittaa tai vahinkoa, jonka aiheutumista on pidettävä todennäköisenä, ei voida arvioida ennakolta riittävän tarkasti, korvausta on määrättävä sen verran, mihin korvauksen on katsottava vähintään nousevan. Lunastuslain 45 §:n 2 momentissa säädetään, että lunastaja on velvoitettava, jos korvauksensaaja sitä vaatii ja on perusteltua aihetta, asettamaan vakuus myöhemmin ehkä suoritettavasta lisäkorvauksesta. Lunastustoimikunnan on arvioitava ja vahvistettava vakuuden laatu ja määrä. Jälki- tai lisäkorvauksen määräämisestä erillisessä lunastustoimituksessa sekä vakuuden palauttamisen edellytyksistä on säännös lunastuslain 71 §:ssä.