luovutuskielto kiinteistönkaupassa

Määritelmä lakiin perustuva rajoitus kiinteän omaisuuden haltijan luovutuskelpoisuudessa tai kiinteistönkaupan tai muun oikeustoimen ehto, joka rajoittaa kiinteän omaisuuden saajan oikeutta myydä tai muuten luovuttaa saamansa omaisuus

Selite

Varallisuusoikeuksien vapaan luovutettavuuden periaatteen mukaisesti esineen omistajalla tai oikeuden haltijalla on pääsääntöisesti oikeus luovuttaa omaisuutensa valitsemalleen luovutuksensaajalle. Pääsäännöstä voidaan poiketa yleisen edun vuoksi tai sivullisten oikeuksien turvaamiseksi. Lainsäädännössä annetaan lukuisia luovutusrajoituksia. Esimerkiksi kolttatilojen luovuttaminen on vain rajoitetusti sallittu, ja kuolinpesä, perillinen tai testamentin saaja ei voi luovuttaa ilman lesken suostumusta kiinteää omaisuutta, johon kohdistuu lesken perintökaareen perustuva asunnon käyttöoikeus. Samalla tavalla suojataan testamentissa annettua käyttöoikeutta.

Kiinteistön tai muun kiinteän omaisuuden ja maanvuokran tai muun maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutuksessa sovelletaan sopimusvapautta. Osapuolet voivat pääsääntöisesti määrätä kaupan tai muun luovutuksen ehdot haluamallaan tavalla. Tästä pääsäännöstä on lukuisia poikkeuksia. Maakaaressa säädetään pätemättömistä eli kielletyistä ehdoista. Ostajan määräämisvallan rajoittaminen on eräs pätemättömistä ehdoista, ja luovutuskielto on eräs tapa rajoittaa ostajan määräämisvaltaa. Kiinteän omaisuuden ja käyttöoikeuden luovutuksessa luovutuskielto on pääsääntöisesti pätemätön. Pätemättömyys on voimassa sekä luovutuksen osapuoliin että sivullisiin nähden. Tästäkin säännöstä on poikkeuksia. Voidaan sopia, että ostaja ei saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa kaupan kohdetta rakentamattomana tai korkeammalla kuin määrätyllä hinnalla. Tällainen ehto on merkittävä kaupanvahvistajan oikeaksi todistamaan kauppakirjaan tai sähköiseen kauppakirjaan. Ehto on voimassa enintään viisi vuotta.

Kiinteän omaisuuden omistajan tai käyttöoikeuden haltijan vallintarajoitukset merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Voidaan myös sopia ostajan tai muun luovutuksensaajan oikeudesta purkaa tehty kiinteän omaisuuden tai käyttöoikeuden luovutus osapuolten kauppakirjassa sopimalla perusteella. Kysymys on tällöin kaupasta purkavin ehdoin ja ehdollisesta kaupasta tai muusta ehdollisesta luovutuksesta.

Testamentissa voidaan sen ehtona asettaa testamentin saajaa sitova luovutuskielto tai muu luovutusrajoitus. Kiellon vastainen luovutus on tehoton, mutta luovutuksensaajan seuraaja voi saada saantosuojaa (vilpittömän mielen suojaa).

Irtaimen omaisuuden luovutuksessa voidaan sopia luovutuksensaajaa sitovasta luovutuskiellosta. Luovutuksensaajan erityisseuraaja, esimerkiksi ostaja voi vedota saantosuojaan, kun luovutus on tehty vastoin luovutuskieltoa, mutta muuten ehdon sivullissitovuudesta tässä suhteessa on esitetty erilaisia tulkintoja.

Sekä irtaimen että kiinteän omaisuuden osalta laissa säädetty luovutusrajoitus sitoo omistajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojia, mutta luovutuksen ehtoon perustuva luovutusrajoitus ei estä sen kohteen ulosmittaamista luovutuksensaajan velasta tai kuulumista luovutuksensaajan (omistajan) konkurssipesään.

Lähteet: kolttalaki (253/1995) 36 §, perintökaari (40/1965) 3:1a ja 12:6, maakaari (540/1995) 2:11

Lisätiedot
Kirjoittaja: Matti Ilmari Niemi

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

NiemiM2002, Jokela&al2010, Tammi-SalminenE2001, Tammi-SalminenE2012

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 19.4.2024: Oikeustiede:luovutuskielto kiinteistönkaupassa. (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:luovutuskielto kiinteistönkaupassa.)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →