kielletyt ehdot kiinteistönkaupassa


kielletyt ehdot kiinteistönkaupassa (luo nimityssivu)

Määritelmä ehdot, jotka ovat pätemättömiä kiinteän omaisuuden luovutuksessa

Selite

Sopimusvapauden periaatteen mukaisesti kiinteistönkaupan osapuolet voivat pääsääntöisesti määrätä luovutuksen ehdot haluamallaan tavalla. Kiinteistön omaisuuden luovutuksessa sopimusvapautta on kuitenkin perinteisesti rajoitettu. Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden soveltumisen lisäksi rajoituksista on säädetty.

Maakaaren 2:11:ssä on lueteltu pätemättömät ehdot. Niitä ovat ensiksi ehto, jonka mukaan myyjällä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa kiinteistö tai jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistöä myyjälle tai muulle henkilölle ennen sen luovuttamista. Toiseksi sallittua ei ole sopia ostajan luovutus-, panttaus- tai muun määräämisvallan rajoittamisesta. Kolmanneksi pätemätön on ehto, jolla rajoitetaan myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta. Tällä ehdolla varaudutaan tilanteeseen, jossa kolmannella henkilöllä on myyjää parempi oikeus luovutuksen kohteeseen. Neljänneksi luovutuksen ehdolla ei saa rajoittaa ostajan tai muun luovutuksensaajan henkilökohtaista vapautta, eivätkä sallittuja ole myöskään sopimattomat tai lainvastaiset ehdot. Sopimattomuus viittaa hyvän tavan vastaisiin ehtoihin ja lainvastaisuus ehtoihin, joiden noudattaminen merkitsee lain rikkomista.

Maakaaressa on myös kielto rajoittaa myyjän virhevastuuta yleisesti (yleinen vastuunvaraus). Rajoituksista ostajan oikeuteen vedota myyjän virhevastuuseen tai vaatia sen perusteella seuraamuksia on sovittava yksilöidysti osoittamalla se, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.

Sopimusvapautta on rajoitettu lisäksi kaupoissa, joissa ostaja on kuluttajan asemassa. Myyjä on toiminut ammattimaisena rakentajana tai kiinteän omaisuuden myyjänä. Myyjän virhevastuuta ei tällöin saa sopimusehdoin rajoittaa, myyjän vastuuta ei rajoita laatuvirheitä ja eräitä muita rikkomuksia koskeva viiden vuoden määräaika virheilmoitukselle (reklamaatiolle), myyjälle on asetettu eräin osin ankara vahingonkorvausvastuu sopimusrikkomuksista ja ostajan viivästyskorko- ja vahingonkorvausvastuuta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen johtuu ostajan sairaudesta, työttömyydestä tai vastaavasta syystä (sosiaalinen suorituseste). Kuluttajakaupoissa ostaja on lisäksi eräin rajoituksin oikeutettu osoittamaan laatuvirheeseen perustuvat vaatimukset myyjän edeltäjään, joka on ammattimainen rakentaja, myyjä, taloelementtien toimittaja, urakoitsija tai vastaavassa asemassa toiminut henkilö.

Kiellettyjä ehtoja koskevaa sääntelyä sovelletaan myös muihin kiinteää omaisuutta koskeviin luovutuksiin ja maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutukseen. Viimeksi mainittu tarkoittaa normaalisti maanvuokraoikeutta rakennuksineen.

Lähteet: maakaari (540/1995) 2:9, 2:10, 2:11 ja 2:26

Lisätiedot
Kirjoittaja: Matti Ilmari Niemi

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

NiemiM2002, Jokela&al2010

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 21.11.2024: Oikeustiede:kielletyt ehdot kiinteistönkaupassa. (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:kielletyt ehdot kiinteistönkaupassa.)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →