kiinteistönkauppa


kiinteistönkauppa

Määritelmä kiinteistönkauppa on yksityisoikeudellinen varallisuusoikeudellinen kiinteistöä, sen määräosaa tai määräalaa koskeva vastikkeellinen sopimus, joka on tehtävä maakaaressa säädetyssä muodossa ja jonka mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa

Selite

Maakaaren säännökset koskevat kaikkea kiinteistön kauppaa riippumatta osapuolten henkilöstä taikka kiinteistön käyttötarkoituksesta. Myös maakaaressa lähtökohtana on sopimusvapaus, jota kuitenkin tietyissä suhteissa rajoitetaan maakaaressa.

Ensinnäkin julkinen etu ja sivullisen suoja edellyttävät, että kiinteistön kauppaa koskeva sopimus on tehtävä laissa säädetyssä muodossa, mikä varmistaa tarvittavan kaupan julkisuuden ja kaupan ehtojen selkeyden kaupanvahvistajainstituutteineen. Kaupan ehtojen selkeys palvelee myös osapuolien intressejä. Muotosäännökset ovat pakottavia. Niiden sivuuttamisesta seuraa sopimuksen pätemättömyys. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti maakaaren 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä ilman kaupanvahvistajaa.

Yleiset sopimuksen tulkinta- ja täydentämissäännöt koskevat myös kiinteistönkauppaa. Kiinteistönkaupan tulkinnassa lähtökohtana on muotovaatimuksen täyttävä kirjallinen sopimus. Tavoitteena on saada selville, mitä osapuolet ovat tarkoittaneet.

Kiinteistön vaihdannan vakauden kannalta ja ostajan edun turvaamiseksi tietynsisältöiset kiinteistön kaupan ehdot on määritetty laissa sitomattomiksi; ts. ne eivät sido osapuolia eivätkä sivullisia. Maakaaressa säänneltyjen kiellettyjen ehtojen osalta osapuolten sopimusvapautta on rajoitettu.

Ostajan oikeuksia on turvattu tietyissä rajoissa myyjän vastuunrajoituslausekkeita vastaan. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajan MK 2 luvun 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Silloin kun myyjänä on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ja ostajana henkilö, joka hankkii kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, on maakaaressa annettu pakottavia säännöksiä suojaamaan ostajaa virhe- ja viivästystilanteissa. Kyse on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisestä kaupasta, josta käytetään maakaaren esitöissä nimitystä kuluttajakauppa. Tässä tapauksessa heikommansuojanäkökohta ja sosiaaliset syyt ovat olleet perusteina sopimusvapauden rajoituksille.

Kiinteistöjen merkittävän varallisuusarvon vuoksi on katsottu oikeuspoliittisesti tarkoituksenmukaiseksi rajoittaa kiinteistönkaupan osalta sopimusvapautta myös muussa lainsäädännössä: yhtäältä holhousoikeudellisilla ja perheoikeudellisilla säännöksillä sekä toisaalta etuostolailla.

Lisätiedot
Kirjoittaja: Jarno Tepora

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

NiemiM2002, Tepora&al2010, s. 72-95, Jokela&al2010, s. 9-29

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 31.12.2024: Oikeustiede:kiinteistönkauppa. (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:kiinteistönkauppa.)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →