Oikeustiede:kiinteistörekisteri/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Kiinteistörekisterin oikeuskehitys vastaa aikaisempien maarekisterin ja tonttikirjan oikeuskehitystä. Kiinteistörekisteri muodostettiin 1.7.1985, kun kiinteistörekisterilaki (392/1985) tuli voimaan. Sellaisenaan sekä valtion Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kunnittaisen maarekisterin tiedoista että asianomaisten kuntien asemakaava-alueilla ylläpitämien kiinteistöjä koskeneiden rekisterien (tonttikirjojen) tiedoista luotiin ja otettiin käyttöön kiinteistörekisteri.

Vuoden 1996 loppuun saakka kiinteistötoimituksen lainvoimaiseksi tuleminen oli pääsääntöisesti kytketty toimituksen maarekisteriin merkitsemiseen, siten kuin jakolain (604/1951) 175 §:ssä säädettiin. Kiinteistönmuodostamislain (554/1995, KML) 284 §:n voimaan tulemisen jälkeen edellä todettuun oikeustilaan tuli muutos. Kuten kuntien asemakaava-alueiden toimitukset (tonttikirja-alueilla) jo aikaisemmin, myös vanhan maarekisterialueen kiinteistötoimitukset säädettiin 1.1.1997 lukien tulemaan lainvoimaisiksi, kun toimitusta koskeva valitusaika on päättynyt tai, jos toimituksesta on valitettu, kun valitus on tuomioistuimen ratkaisulla lopullisesti ratkaistu.

Kiinteistörekisteriin tehtävän merkinnän on pääsääntöisesti tullut perustua lainvoimaisessa toimituksessa tehdyssä asiakirjassa olevaan tietoon. Tosin kiinteistön sijaintia tai pinta-alaa koskevan tiedon kiinteistörekisterin pitäjä voi tarkentaa tai muuttaa ilman uutta kiinteistötoimitusta muun luotettavan selvityksen perusteella.

Sekä ns. KTJ -laissa (453/2002) että kiinteistörekisterilaissa (392/1985) säännellään ankarasta vahingonkorvausvastuusta, joka koskee rekisteriä pitävää julkisyhteisöä. Jos kiinteistötoimitus, johon on perustunut rekisterissä oleva virheellinen kiinteistörekisteritieto, on julistettu lopetetuksi 1.7.1985 jälkeen, virheellisestä rekisteritiedosta aiheutunut vahinko, vaikkei vahingonkorvauslain (412/1974) 3 luvun 1 ja 2 §:ssä säädetyn julkisyhteisön korvausvastuun perusteena olevaa virhettä tai laiminlyöntiä olisikaan, tulee kiinteistörekisteriä ylläpitävän julkisyhteisön korvattavaksi. Edellytyksenä kiinteistörekisterilain 11 §:ssä tarkoitetun vahingon korvaamiselle on kuitenkin, ettei vahinko ole vähäinen, se on ilmeinen (ks. KKO 2000:14) ja ettei vahinkoa kärsinyt tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää tiedon virheellisyydestä.

Kiinteistörekisteriin merkitsemisen oikeusvaikutukset. Kiinteistö ja muu rekisteriyksikkö sekä niitä koskevat toimituksessa perustetut yksityistielaissa (358/1962) tarkoitetut tie- ja käyttöoikeudet, rasiteoikeudet ja muut vastaavat oikeudet pääsääntöisesti syntyvät tai lakkaavat silloin, kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin, jollei erikseen toisin säädetä. Esimerkiksi yksityistielain 82 a §:ssä tarkoitetun väliaikaisen kulkuoikeuden syntyminen tai lakkaaminen ei kuitenkaan lainkaan ole sidottu kulkuoikeuden kiinteistörekisteriin merkitsemiseen. Oikeuskirjallisuudessa on luonnehdittu konstitutiivisen eli uusia oikeuksia luovan kiinteistötoimituksen kiinteistörekisteriin merkitsemistä rekisteröinnin kiinteistönmuodostamisvaikutukseksi.

KML 22 luvussa säännelty kiinteistötoimituksessa havaitun virheen korjaaminen voi pääsääntöisesti koskea vain toimitusta, jota ei ole merkitty kiinteistörekisteriin. Lainvoiman saaneessa toimituksessa havaittu tekninen virhe, menettelyvirhe tai asiavirhe voidaan tietyn laissa säännellyn menettelyn jälkeen ottaa uudelleen korjattavaksi viranomaismenettelyssä. Kuitenkin KML 277 §:n nojalla jos kiinteistörekisteriin merkityssä toimituksessa on tehty sellainen mittaus-, lasku-, kirjoitus- tai merkintävirhe taikka virhe rajan merkitsemisessä maastoon, joka virhe ei ole vähäinen ja joka vaikuttaa asianosaisen oikeuteen, voidaan virhe oikaista kiinteistönmääritystoimituksessa, jos oikaisemisesta ei aiheudu kohtuutonta haittaa asianosaiselle. Toimitusmääräys tällaiseen toimitukseen saadaan antaa ilman asianosaisen tekemää hakemustakin. Virheen oikaiseminen KML 277 §:n nojalla saadaan suorittaa, jos sitä koskevaa toimitusta on haettu viiden vuoden kuluessa oikaistavan toimituksen kiinteistörekisteriin merkitsemisestä.

Maakaaren 6 luvun 9 §:n 2 momentissa säädetään, että päätös kirjaamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamispäätöksestä voidaan valittaa. Kirjaamispäätöksestä annetaan tiedoksi toimituskirja tai muu todistus, joka vain sisältää tiedon jo tehdystä päätöksestä. Jos valituksen johdosta kirjaamisratkaisua muutetaan muutoksenhakutuomioistuimessa, rekisterimerkintää korjataan tältä osin.

Kiinteistötoimituksen merkitsemisestä kiinteistörekisteriin - toisin kuin lainhuuto- tai kiinnityspäätöksestä - ei lainkaan voida valittaa. Toisin kuin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri kiinteistörekisteri ei ole julkisesti luotettava rekisteri, vaikka sen tosiasiallinen luotettavuus on suuri. Toimituksesta tehdään KML 192 §:ssä olevan pääsäännön mukaan merkintä kiinteistörekisteriin, kun toimitus on lainvoimainen KML 284 §:ssä säädetysti. Jos kuitenkin kaikki asianosaiset ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä toimituksen, merkinnät kiinteistörekisteriin voidaan tehdä valitusajan päättymistä odottamatta.

Kiinteistötoimituksen rekisteriin merkitsemisestä on pidettävä erossa KML:ssa ja kiinteistörekisterilaissa säännellyt tietyt asiat, kuten esimerkiksi kiinteistöjen yhdistäminen, kiinteistön laadun muuttaminen tai kiinteistörekisterissä olevan virheen korjaaminen, jotka kaikki ratkaistaan kiinteistötoimituksen asemesta kiinteistörekisterin pitäjän päätöksellä. Kiinteistörekisterin pitäjän päätöksiin haetaan muutosta kiinteistörekisterilain 14 b §:n nojalla valittamalla maaoikeuteen.

Rekisteriyksiköiden yksilöinti kiinteistörekisterissä ja rekisterikartta

Kullakin kiinteistöllä ja muulla rekisteriyksiköllä tulee kiinteistörekisterilain nojalla olla toisistaan poikkeava kiinteistötunnus. Kiinteistötunnus muodostuu neljästä osasta, joita ovat kunta, kylä ja kaksiosainen kiinteistön rekisterinumero. Erityisesti tilan rekisterinumerossa on talonumero ja siitä kaksoispisteellä, erotettu tilan "juokseva" numero. Kuntien asemakaava-alueilla, joilla on sitova tonttijako, rakennuskorttelin kiinteistörekisteriin merkityt ns. rekisteritontit yksilöidään kunnan, kaupunginosan, korttelin ja tontin numeroilla.

Kiinteistörekisterilain 7 §:n nojalla rekisteriyksikköä koskevina tietoina kiinteistörekisteriin merkitään rekisteriyksikön sijaintikunnan, -kylän, -kaupunginosan tai muun niihin verrattavan alueen nimi sekä, jos sellainen on annettu, rekisteriyksikön tai sen sijaintikorttelin nimi. Kiinteistörekisteriin merkitään lisäksi rekisteriyksikköä koskevina tietoina yksikön rekisteröimisajankohta sekä yksikön pinta-ala, laatu, rasitteet ja osuus yhteiseen alueeseen tai erityiseen etuuteen samoin kuin muita yksikköön kohdistuvia tiettyjä tietoja.

Kiinteistörekisteriin liittyy myös kiinteistörekisterikartta. Kiinteistörekisterilain 14 §:ssä säädetään, että rekisteriyksikön sijaintitiedon tulee olla numeerisessa muodossa siten, että kiinteistöjaotus voidaan tarvittaessa tulostaa kartaksi.

Uudistussuunnitelmia

Kiinteistötunnusjärjestelmää on suunniteltu uudistettavaksi siten, että kuntaliitostilanteissa yhdistämisen kohteena olevien kuntien kaikkien kiinteistöjen kiinteistötunnuksia ei jatkossa tarvitsisi muuttaa. Kiinteistötunnuksen pysyvyys kuntaliitostilanteessa merkitsisi muun ohella sitä, että kiinteistötunnuksesta ei enää voitaisi varmuudella päätellä sijaintikuntaa tai -kylää. Nämä tiedot tulisivat tallennettaviksi järjestelmään ns. ominaisuustietoina.

Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen mahdollistaminen sitovan tonttijaon asemakaava-alueilla edellyttää muun ohella uuden kiinteistölaadun, ns. 3D-kiinteistön lisäämistä kiinteistörekisterilain 2 §:ssä olevaan rekisteriyksikköjä koskevaan luetteloon. Kolmiulotteisten kiinteistöjen käyttöön ottaminen liittyy maankäyttö- ja rakennuslaissa jo mahdollistetun maanalaisen asemakaavan toteuttamiseen sekä yleisesti maanalaisten liike-, pysäköinti- ja muiden tilojen yleistymiseen tiiviisti rakennetuilla kaupunkien keskusta-alueilla. Lisäksi esimerkiksi ratapihakäytössä olevien alueiden yläpuolisten tilojen rakentaminen ja muu käytön monipuolistaminen edellyttää sellaisten omistusoikeusyksiköiden muodostamista, jotka sijaitsevat horisontaalitasossa olevan kiinteistöjaotuksen yläpuolella.

Kiinteistörekisterin julkisen luotettavuuden aikaansaaminen edellyttää rekisterin tietosisällön, kuten rasite- ja tieoikeuksien sekä rajamerkkien sijaintitiedon tarkkuuden merkittävää lisäämistä, mikä työ edellyttää kiinteistörekisterin tietosisällön voimakasta perusparantamista. Kiinteistöjen de facto usein arvokkaimpien ainesosien, rakennusten omistus- ja eräiden ominaisuustietojen integroiminen osaksi kiinteistörekisteriä puolestaan vastaisi sitä kehitystä, joka on liittynyt useiden Euroopan maiden katasterien tietosisällön kehittymiseen.