Oikeustiede:tontti/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Kaupungit ovat keskiajasta lukien syntyneet lahjoitusmaille. Maistraatit vastasivat rakennuskorttelien jaosta tontteihin ja tonttien edelleen luovuttamisesta porvareille. Kun kokonaan uusia kaupunkeja alettiin perustaa, tuli asemakaavan laatiminen tarpeelliseksi rakentamista suunniteltaessa. Kaupungeissa olivat 1800-luvun alusta rakennusjärjestykset ja kaupunkien asemakaavoihin liittyi pitkään kiinteistönmuodostamisvaikutus. Varsinaisia kiinteistönmuodostamistoimituksia ei siten tehty, vaan pelkällä asemakaavan vahvistamisella syntyivät jo lainhuudatus- ja kiinnityskelpoiset kiinteistöyksiköt kaupunkiin.

Vuoden 1932 asemakaavalaissa tonttijako erotettiin asemakaavoituksesta. Samoihin aikoihin säädettiin myös laki jakolaitoksesta, tontinmittauksesta ja kiinteistöjen rekisteröimisestä kaupungissa eli kaupungin jakolaki. Tonttijakoa koskevat säännökset sisältyivät rakennuslakiin (370/1958). Tontinmittauksesta ja yleisen alueen mittauksesta otettiin säännökset kaavoitusalueiden jakolakiin (101/1960). Kaupunkien tonttikirjat ja yleisten alueiden rekisterit yhdistettiin kiinteistörekisteriksi 1.7.1985 lukien, kun kiinteistörekisterilaki tuli voimaan. Kun nykyinen maankäyttö- ja rakennuslaki säädettiin vuonna 2000, muutettiin myös kiinteistönmuodostamislakia siten, että sitovan tonttijaon asemakaava-alueella tontit on muodostettava lohkomalla. Sama koskee yleisten alueiden kiinteistönmuodostamista, joka myös tapahtuu lohkomalla.

Asemakaavan ja rekisteritontin suhde

Asemakaavamääräykset ja kaavakartta sisältävät kaavassa eri käyttötarkoituksiin määrättyjen alueiden rajat. Sitova tonttijako voi sisältyä asemakaavaan tai se voidaan laatia erillisenä. Erillisenä laadittu tonttijako on aina sitova. Asemakaava sisältää tosin eri kaavamääräysten alaisten tonttien väliset rajat rakennuskorttelissa. Koska asemakaava on kiinteistökaavana keskeneräinen, sitä on täydennettävä tonttijaolla. Tonttijaolla ei ole kiinteistönmuodostamisvaikutusta, vaan se osoittaa pelkästään, miten rakennuskortteliin kuuluva alue on jaettava tontteihin, jolloin tontilla tarkoitetaan Pietilän määrittämää kaavatonttia. Tontti erotetaan eri kiinteistöksi lohkomalla voimassa oleva sitovan tonttijaon perusteella. Rekisteritontiksi (lopullisesti lainhuudatus- ja vaihdantakelpoiseksi kiinteistöksi, vaikkakin 1.1.1997 lukien myös määräalat on voitu huudattaa ja kiinnittää) kaavatontti tulee vasta, kun se on merkitty kiinteistörekisteriin. Tällöin tontti saa oman kiinteistötunnuksen neliosaisena numerosarjana, joka on muodostunut kunnan, kunnanosan, korttelin ja tontin numeroista. Vasta tällöin tontille voidaan myöntää asemakaavan määräysten mukaisesti uudisrakennuksen rakennuslupa. Sitovan tonttijaon alueella rakennusluvan saamisen edellytyksenä on tontin lohkominen eli asemakaavassa ja tonttijaossa tarkoitetun rekisteritontin muodostaminen, joka tapahtuu lopullisesti KML 192 §:ssä tarkoitetusti, kun kiinteistörekisterimerkintä lohkomisesta on tehty.

Tonttijako

Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 78 §) säädetään, että tonttijako asemakaava-alueella voidaan laatia joko sitovana tai ohjeellisena. Tonttijako osoitetaan asemakaavakartalla ja sen sitovuudesta määrätään asemakaavassa. Rakennuskorttelista voidaan muodostaa yksi tai useampi tontti. Tonttijako voidaan laatia myös korttelin osaan, jollei näin estetä tai vaikeuteta sopivaa tonttijakoa korttelin muissa osissa. Tonttijako saadaan laatia sitovaksi myös kaava-alueen tai korttelin osalle. Jos asemakaavassa niin määrätään tai sitovan tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen, rakennuskorttelia tai sen osaa varten voidaan laatia erillinen tonttijako, joka on aina sitova. Tonttijaon on oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin.

Asemakaava on ohjeena laadittaessa erillistä tonttijakoa. Tonttijakoa laadittaessa kaavan mukainen numeroin osoitettu kokonaisrakennusoikeus voidaan jakaa muodostettaville tonteille. Erillisestä tonttijaosta on laadittava kartta. Erillisen tonttijaon laatii ja hyväksyy kunta. Tonttijaon laatijan tulee olla pätevä tehtävään. Kunnan kiinteistöinsinööri on maankäyttö- ja rakennusasetuksen sääntely huomioon ottaen pätevä virkamies laatimaan erillisen tonttijaon.

Tontin lohkominen

Asemakaava-alueen rakennuskorttelissa, jolla on sitova tonttijako, erotetaan tonttijaon mukainen tontti lohkomalla. Tontti muodostuu uudeksi kiinteistöksi (rekisteritontiksi) lopullisesti silloin, kun se on merkitty kiinteistörekisteriin (KML 192 § 4 mom.). Edellytyksenä tontin rekisteröimiselle on tontin lohkomisen lainvoimaisuus tai lohkomisen osapuolten suostumus rekisteröimiseen ennen valitusajan umpeutumista. Jo luovutuksen kohteena ollut kaavatontti on lainhuudatuskelpoinen ja lainhuudatuksen jälkeen myös kiinnityskelpoinen yksikkö, kun sillä on määräalatunnus. Lainhuudatuksen jälkeen tontin lohkominen tulee vireille, kun kirjaamisviranomaisen (Maanmittauslaitoksen) ilmoitus määräalan lainhuudosta on saapunut kunnan kiinteistörekisteriviranomaiselle. Rakennuslupaa ei sitovan tonttijaon mukaiselle kaavatontille voida myöntää ennen sen lohkomista ja kiinteistörekisteriin merkitsemistä. Rekisteritontti voi saada osuuden yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Tällainen osuus voidaan myös siirtää tonttiin esim. haamutilasta.

Kun kysymyksessä on kaavatontti, joka käsittää alueita kahdesta tai useammasta kiinteistöstä taikka tilojen yhteisestä alueesta, edellytyksenä tontin lohkomiseksi rekisteritontiksi on sekä omistuksen yhtenäisyys että rasitusten yhtenäisyys. Omistuksen yhtenäisyys tarkoittaa sitä, että koko tontin alueen on oltava samalla omistajalla tai samoilla omistajilla osuuksien kohdistuessa yhtäläisinä koko tontin alueeseen. Maakaaressa tarkoitettuja vallintarajoituksia ei voi kohdistua vain osaan kaavatontista muodostettavasta rekisteritontista. Rasitusten yhtenäisyys merkitsee taas sitä, että ne kiinteistöt, joista tai joiden osista tontti muodostuu, ovat ilman kiinnityksiä, tai että kiinnitykset rasittavat vain yhtä kiinteistöä, taikka että kaikkia niitä kiinteistöjä, joihin kohdistuu kiinnityksiä, rasittavat samat kiinnitykset samoin etuoikeuksin.

Yleisesti kaavatontin muodostaminen rekisteritontiksi useista eri kiinteistöihin kuuluvista määräaloista, joihin on kaikkiin eri kiinnitykset, on mahdollista kiinnitysten etuoikeusjärjestystä koskevan kiinnityksenhaltijoiden sopimuksen tekemisen jälkeen tai sitten joko sopimuksin tai toimitusinsinöörin vahingottomuusharkinnalla tapahtuvan kiinnityksistä vapauttamisen jälkeen.

Sikäli kuin kaavatonttiin sisältyy kiinteistöjen yhteistä aluetta, jollaisena kuitenkaan ei pidetä 1.3.1977 alkaen ns. ojalain 983/1976 nojalla lakannutta entisen yhteisen tien tai valtaojan aluetta, lohkottavan kiinteistön osalta on viran puolesta tontin lohkomisessa vapautettava yhteisestä alueesta lohkottava määräala yhteisen alueen osakaskiinteistöjen vanhoista kiinnityksistä. Osakaskiinteistöjen tai kiinnityksenhaltijoiden suostumukset kiinnityksistä vapauttamiseen eivät ole välttämättömiä, jos tontin lohkomisen toimitusinsinööri päätöksellään KML 25 §:n 2 momentissa tarkoitettua vahingottomuusharkintaa käyttäen vapauttaa lohkomisen kohteena olevan määräalan kiinnityksistä.

Uudistussuunnitelmat

Kiinteistötunnusjärjestelmää ollaan uudistamassa siten, että esimerkiksi rekisteritontin kiinteistötunnuksesta ei enää jatkossa kuntaliitosten jälkeen voida varmuudella päätellä kuntaa, kunnanosaa, korttelia tai tontin numeroa. Nämä seikat ilmenisivät suoraan kiinteistötunnuksen sijasta kiinteistörekisteriotteelta tai muutoin kiinteistöä koskevina ominaisuustietoina.