salainen virhe

Määritelmä kaupan tai muun luovutuksen kohteen virhe, josta luovutuksen osapuolet eivät tienneet ja jota heillä ei ollut syytä epäillä luovutusta tehtäessä

Selite

Kaikenlaiset kaupan virheet, laatuvirhe, oikeudellinen virhe, vallintavirhe tai taloudellinen virhe, voivat olla salaisia. Salaiset virheet kuuluvat myyjän virhevastuun piiriin, mikä ilmentää virhevastuun objektiivista luonnetta. Ostaja voi lähtökohtaisesti vaatia salaisen virheen perusteella kaikkia virheen seuraamuksia, esimerkiksi kauppahinnan alennusta tai kaupan purkua. Vahingonkorvausvastuu perustuu sopimussuhteissa pääsääntöisesti korvausvelallisen tuottamukseen. Virheen ollessa salainen myyjä ei ole tiennyt virheestä, eikä hänellä ole ollut syytä epäillä sen olemassaoloa. Myyjä voi näin ollen osoittaa huolellisuutensa, eikä tuottamukseen perustuva korvausvastuu tule kysymykseen. Ostajan ollessa kuluttajan asemassa myyjän korvausvastuu on kuitenkin useissa tilanteissa ankarampi.

Laatuvirheiden ja irtaimen omaisuuden osalta myyjän vastuu salaisista virheistä ilmenee ns. objektiivisen (abstraktin) virhearvioinnin muodossa. Myydyn tavaran tulee laadultaan olla normaalitasoinen ja soveltua sen tavanomaiseen käyttötarkoitukseen, ellei muusta ole sovittu. Jälkimmäinen viittaa subjektiiviseen (konkreettiseen virhearviointiin). Mainittu koskee myös uuden asunnon kauppaa.

Salaisen virheen käsitteellä on erityinen merkitys käytetyn asunnon ja kiinteän omaisuuden kaupassa, kun myyjänä on muu kuin tällaisia kohteita ammattimaisesti myyvä elinkeinonharjoittaja. Myyjä on tällöin usein yksityishenkilö, ja hänen suojaamisekseen vastuuta salaisista laatuvirheistä on rajoitettu. Edellä mainitun vahingonkorvausvastuun lisäksi myyjän vastuuta on rajoitettu muissakin suhteissa. Ostajan riski virheistä on muita virhetilanteita laajempi: ostaja voi vedota salaiseen virheeseen, jos virhe on merkittävä. Käytännössä kysymys on yleensä huoneiston tai rakennuksen laatuvirheistä, jolloin merkittävyyttä arvioitaessa on otettava huomioon se, mitä ostaja voi edellyttää myydyn kaltaiselta asunnolta tai kiinteistöltä kauppahinta, muut seikat ja kaupan olosuhteet huomioon ottaen. Vaikuttavia seikkoja ovat mm. rakennusten tai asunnon ikä, varustetaso, kuluneisuus ja käyttötarkoitus sekä tehdyt korjaukset. Kiinteää omaisuutta koskevia sääntöjä sovelletaan myös käyttöoikeuden kauppaan. Kysymys on tällöin normaalisti maanvuokraoikeudesta rakennuksineen.

Myyjän virhevastuusta, objektiivisesta ja subjektiivisesta virhearvioinnista, salaisesta virheestä ja virheiden seuraamuksista säädetään yksityiskohtaisesti ao. laeissa.

Lähteet: kauppalaki (355/1987), kuluttajansuojalaki (38/1978), asuntokauppalaki 843/1994), maakaari 540/1995) 2 luku

Lisätiedot
Kirjoittaja: Matti Ilmari Niemi

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

NiemiM2002, HoffrénM2013

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 25.4.2024: Oikeustiede:salainen virhe. (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:salainen virhe.)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →