Oikeustiede:kohteenkorvaus/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Kohteenkorvausta arvioitaessa ja määrättäessä ei poiketa täyden korvauksen vaatimuksesta, kun sellaista arvon muuttumista ei oteta huomioon, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä. Pääsääntöisesti arvotason määräytymis- eli arvohetkenä on lunastuspäätöksen antamisen ajankohta. Toinen vaihtoehto on haltuunoton ajankohta. Huomioon ei saa ottaa sitä arvonmuutosta, jonka lunastushanke aiheuttaa, olipa muutos sitten arvoa nostava tai alentava.

Lunastuslain 41 §:ssä ja KML 201 §:n 1 momentissa säädetään, että kohteenkorvaus, kuten muukin lunastuskorvaus, on tutkittava ja ratkaistava, vaikka korvausta ei olisi vaadittu. Oikeuskäytännössä on lisäksi lähtökohtana, että yksityistielain nojalla korvaukset on samoin määrättävä viran puolesta (KKO 1981 II 139).

Omaisuuden arvoa määrättäessä tulee ottaa huomioon se, että kiinteistöä rasittaa tai palvelee erityinen oikeus tai etuus. Erityistä oikeutta ei kuitenkaan saa ottaa huomioon niin, että se vähentää kirjatun oikeuden tai panttioikeuden haltijan oikeutta omaisuuden vakuusarvoon. Korvauksen tallettamista koskevalla sääntelyllä suojataan kiinnityksen haltijoiden etua. Lunastuksen vireille tulon jälkeen omaisuuden haltija ei liioin saa tehdä omaisuuden arvoa vähentäviä tai omaisuuden käyttöä sitovia vuokra- tai muita sopimuksia, elleivät ne ole välttämättömiä omaisuuden ylläpidon kannalta tai ellei sopimusta ole tehty jo aikaisemmin. Sikäli kuin näin meneteltäisiin ja esim. investoitaisiin omaisuuteen lunastuksen alettua, tästä ei määrätä korvausta omaisuuden luovuttajalle.

Lunastuslain 31 §:n arvonleikkaussääntely

Luovuttajalle määrättävää kohteenkorvausta lunastuslain nojalla on rajoitettu määrällisesti ns. arvonleikkaussääntelyllä. On huomattava, että KML:ssa tarkoitetuissa lunastuksissa, kuten tontinosan lunastuksissa asemakaava-alueilla tai vesijätön lunastuksissa lunastuslain 31 §:n 2 ja 3 momentteihin sisältyvää arvonleikkaussääntelyä ei sovelleta. Yksityisten lunastajien maksettaviksi tulevat korvaukset saattavat esimerkiksi tontinosan lunastuksissa kohota hyvin korkeiksi (ks. KKO 2011:47). Lunastuslain arvonleikkaussääntö tarkoittaa sitä, että detaljikaavoituksen kohteena olevilla alueilla, joilla yhdyskunta lunastaa omaisuutta yhdyskuntarakentamista varten, ei oteta huomioon detaljikaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeistä maan arvonnousua. Kuitenkin hintatason yleinen kohoaminen tulee näilläkin alueilla kohteenkorvauksen saajan hyväksi. Detaljikaavoituksesta tulevan maan arvonnousun leikkaus ulottuu aikaan seitsemän vuotta ennen lunastuksen vireille saattamista.

Kohteenkorvaukseen liittyvää asumis- ja ammattitakuuta, josta on säännös lunastuslain 32 §:ssä, sovelletaan korvauksen saajan hyväksi tilanteissa, jossa on kysymys 31 §:n 2 ja 3 momenteissa tarkoitetun arvonleikkaussääntelyn soveltamisesta. Lunastustoimituksessa määrättävän korvauksen tulisi riittää vastaavanlaisen asunnon hankkimiseen lunastetun tilalle tai aikaisempaa vastaavan toimeentulon hankkimiseen.

Kohteenkorvauksen lunastusarvioinnista

Lainsäädännössä primaariksi arviointimetodiksi säännelty kauppa-arvomenetelmä sisältää yksittäiseen arviointikohteeseen nähden vertailukelpoisten kohteiden toteutuneiden kauppahintojen perusteella tapahtuvan arviointikohteen käyvän hinnan määräämisen. Vertailuaineistoa saadaan kiinteistöjen kauppahintarekisteristä annetun lain (552/1980) nojalla Maanmittauslaitoksessa ylläpidettävästä kauppahintarekisteristä. Uusimpia kauppoja sekä kiinteistöosakeyhtiöiden osakekannan luovutuksina tapahtuneita ei kauppahintarekisteristä välttämättä saa, joten kauppahinta-aineiston kokoaminen ja analysointi esim. tilastomatemaattisin menetelmin vaatii arvioinnin suorittajalta ammattitaitoa ja suurta työmäärää. Kun kiinteistöjen tai niiden osien euromääräisen arvon määrääminen on usein yksittäistapauksellinen näyttökysymys, johon etenkin kiinteistötoimituksessa tai alioikeudessa liittyy henkilötodistelua ja katselmuksia, vesijätön arvon määräämisestä tai ns. raakamaan arvioinnista ei juuri anneta KKO:n ennakkoratkaisuja.

Kauppa-arvomenetelmä soveltuu erityisesti sellaisten kiinteistöjen arviointiin, joiden vaihdanta vapailla markkinoilla on runsasta. Tilastomatemaattisten menetelmien soveltaminen edellyttää laajaa vertailu-aineistoa (vrt. KKO 1994:131). Edustavista, indeksikorjauksin toisiinsa vertailukelpoisiksi saatettujen yksittäiskauppojen perusteella lasketuista tilastollisista tunnusluvuista, kuten keskiarvoista määritettyjen kauppa-arvojen perusteella arvioidut kohteenkorvaukset ovat käytännössä tyypillisiä. Maa-alueista rantatontit, odotusarvo- tai raakamaa-alueet, pellot, rakennuspaikat ja taajama-alueiden tontit arvioidaan usein kauppa-arvomenetelmällä. Kun lunastuksen kohteena on metsäalue puustoineen (ks. KKO 2005:116), joudutaan soveltamaan yhdistelmä- tai summa-arvomenetelmiä, jolloin maapohjan hinnoittelun ja puuston arvon määrittämisen lisäksi joudutaan kohteenkorvausta määrättäessä harkitsemaan kokonaisarvon korjausta. Tuottoarvometodi soveltuu kohteisiin, joilla on merkittävää vuokrakysyntää (ks. KKO 2002:69). Rakennusten arviointi puolestaan pääasiallisesti tapahtuu yhä kustannusarvoperusteisesti, koska kaupan olevat rakennukset yleisesti ovat ominaisuuksiltaan vaihtelevia, mikä vaikeuttaa vertailukauppa-aineiston mielekästä hyödyntämistä. Vertailukelpoisten vuokrakysynnän kohteena olevien rakennusten hyödyntäminen rakennusten tuottoarvoperusteisen arvioinnin lähdeaineistona lienee de facto vaikeaa, koska yksittäisten vuokrakohteiden luotettavien tietojen saaminen on ongelmallista ja kohteiden määräkin on paikkakunnittain vaihtelevaa.

Kauppa-arvomenetelmällä tapahtuvan arvioinnin avoimuuden, asiakaslähtöisyyden, laillisuuskontrollin ja luotettavuuden takaamiseksi tulisi lunastustoimituksen aineistoon sisällyttää myös ne kiinteistöjen kauppahintatilastosta saadut kaupat sekä muuta kautta hankitut havainnot, jotka lopullisessa arvioinnissa on jätetty eri syistä pois vertailuaineistosta. Pelkkä yksikköhinnan korkeus tai mataluus ei ole syy jättää näitä kauppahintahavaintoja pois lunastustoimituksen hinta-aineistosta, joka toimitetaan muutoksenhakutuomioistuimiin. Jotta asianosaisen on mahdollista mielekkäästi harkita muutoksenhaun edellytyksiä, tulisi aineistosta karsitut kauppahintahavainnot sisällyttää myös asianosaiselle toimitettaviin toimitusasiakirjoihin.

Kohteenkorvauksesta sopiminen

Korvauksista voidaan lunastustoimituksessa sopia. Jos korvaus on riittävä ja laissa tarkoitettua täyttä korvausta vastaava, lunastustoimikunnan tulee vahvistaa sopimus. KML 201 §:n 1 momentin nojalla saapuvilla olevat asianosaiset saavat sopia KML:ssa tarkoitetusta korvausasiasta, kuten halkomistoimituksen tilikorvauksesta tai vesijätön lunastuskorvauksesta.