Oikeustiede:lunastuskorvaus/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Korvaukseen oikeutettuja ovat kaikki omaisuuden omistajat, joita lunastus välittömästi koskee. Näitä ovat lunastuksen kohteena olevan alueen, rakennuksen tai rakennelman omistaja sekä näihin kohdistuvien erityisten oikeuksien kuten käyttö-, rasite-, irrottamis- ja näihin verrattavien oikeuksien haltijat. Ojasen mukaan näitä kaikkia omistus- ja muita oikeuksia koskevat samat korvausperusteet. Luovuttajan asemassa olevilla on perustuslaissa turvattu oikeus lunastuskorvaukseen. Lunastuslaissa taataan lisäksi kohtuusperusteella korvaussuoja eräille muillekin vahingonkärsijöille. Naapurin tai ammatinharjoittajan tai muun henkilön, jolta ei lunasteta omaisuutta (lunastuslain 38 §) oikeuteen saada korvausta liittyy sekä korvausvaatimuksen esittämisvelvollisuus että tietyn korvattavuuden kynnyksen ylittäminen. Vain lunastusyrityksestä aiheutunut merkittävä haitta tai vahinko tällaiselle taholle on lunastuskorvauksen piirissä. Esimerkiksi lunastusyrityksestä johtuva haitta voi olla vertailukelpoinen jäännöskiinteistöllä ja lunastusalueeseen rajoittuvalla ulkopuolisella kiinteistöllä (ks. em. KKO 1999:61). Myös liiketila voi osoittautua hyödyttömäksi lunastetulla alueella olleen toiminnan lakattua.

Arvo-oikeuden, kuten kiinnitetyn panttioikeuden haltija ei ole lunastuslaissa tarkoitettu korvaukseen oikeutettu taho. Vaikka arvo-oikeuden haltijalta ei lunasteta omaisuutta, tällä on lain säännöksin järjestynyt oikeus talletettuun lunastuskorvaukseen (lunastuslain 67 §). Kiinnityksen haltijan oikeus talletettuun korvaukseen on samanlainen kuin tämän oikeus panttioikeuden kohteena olevaan omaisuuteen.

Korvauksesta saadaan sopia. Sikäli kuin korvaus on laissa tarkoitettu täysi korvaus, lunastustoimikunta on oikeutettu vahvistamaan sopimuksen.

Korvattavat menetykset

Lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä määrättävä täysi korvaus sisältää sen, että korvattavaksi tulevat vain objektiivisesti, euromääräisesti arvioitavissa olevat edun menetykset. Kun toisaalta subjektiivisia ns. tunnearvoja ei korvata, niin toisaalta taas kiinteistön käypään arvoon vaikuttavat, objektiivisesti arvioitavissa olevat kauneusarvot tulevat korvattaviksi. Ennakkoratkaisussa KKO 1999:61 oli kysymys voimalinjan rakentamisesta aiheutuneen kiinteistön arvon alentumisen korvaamisesta sekä kiinteistöille, joista lunastettiin voimalinja-aukeaa, että kiinteistöille, joiden välittömään läheisyyteen voimalinja rakennettiin lunastamatta kuitenkaan käyttöoikeuden supistusta. Maantielain nojalla moottoritietä lunastettaessa on maisemahaitan ja meluhaitan korvattavuuskynnystä jouduttu harkitsemaan maaseudulla esim. laajalla peltoaukeamalla maalaistaloineen tilanteessa, jossa kokonaan uusi moottoritie rakennettiin peltoaukeaman lävitse.

Lunastuskorvaus voi koskea vain etuutta, johon korvauksensaajalla on oikeus. Esimerkiksi rakennusluvan puuttuminen vanhalta rakennukselta ei sinällään johda lunastuskorvauksen epäämiseen, mikäli omistajalla on oikeus saada rakennuslupa. Soraesiintymää ei voida määrätä korvattavaksi siltä osin kuin pohjavesiesiintymän läheisyys estää soran taloudellisen hyödyntämisen. Maa-aineslaissa tarkoitetun luvan faktinen puuttuminen ei sellaisenaan estä korvauksen saamista esim. maantieksi tai luonnonsuojelualueeksi lunastettavasta esiintymistä (vrt. esim. KKO 1998:126 ja KKO 2001:5). Vuokraoikeus tai käyttöoikeus voidaan korvata ottaen huomioon jäljellä oleva vuokra-aika tai muu hallinta-aika. Vahingonkorvausta ei voi saada sellaisesta edun menettämisestä, joka saataisiin vain elinkeinotoiminnan harjoittamista koskevien määräysten vastaisella toiminnalla.

Ojasen mukaan etua vastaavan oikeuden ei tarvitse aina olla olemassa vielä lunastusarvioinnin suorittamishetkellä. Myös odotettavissa olevan edun saamatta jääminen saatetaan korvata, sikäli kuin etu jo arviointihetkellä ilmenee omaisuuden arvossa sitä korottavana tekijänä. Odotusarvoa on esimerkiksi maa-alueen käypään hintaan sisältyvä lisä, jolla rakennusmaaksi kelpaavan mutta vielä kaavoittamattoman maan hinta ylittää perustuotantomaan käytössä olevan maa- ja metsätalousmaan hinnan alueilla, joiden odotetaan tulevan käytettäväksi rakennusmaana tulevaisuudessa. Vaikkei arviointihetkellä alueella vielä ole rakennusoikeutta, odotusarvo oikeuskäytännönkin mukaan (ks. KKO 1985 II 156) tulee korvattavaksi. Lunastuslaissa säännelty arvonleikkaus (ks. kohteenkorvaus) on poikkeama täyden korvauksen periaatteeseen. Sitä ei kuitenkaan sovelleta KML:ssa tarkoitetuissa vesijätön lunastuksissa ja tontinosan lunastuksissa. (ks. KKO 1985 II 21).

Kohteenkorvauksen (ks. kohteenkorvaus ), haitankorvauksen ja vahingonkorvauksen määrät sisältyvät lunastuskorvaukseen, jonka tulee säilyttää korvauksensaajan varallisuusasema samana lunastushankkeesta riippumatta.

Haitankorvaus

Haitankorvauksella täyden lunastuskorvauksen osana tarkoitetaan jäännösomaisuudelle tulleen arvonalennuksen tai käyttöhaitan korvaamista. Jäännösomaisuuden tulee kuulua samalle henkilölle kuin lunastettava omaisuus. Jäännöskiinteistöön kuuluvaksi lienee lisäksi hyväksyttävä esimerkiksi aviopuolisolle kuuluva osa samasta käyttöyksiköstä tai muusta taloudellisesta kokonaisuudesta, kuten monesta eri kiinteistöstä muodostuvasta maatilasta. Jäljelle jäävä omaisuus voi myös olla vuokra-alue, jota käytetään korvauksensaajalta lunastettavan kiinteistön yhteydessä. Jäännöskiinteistö voi myös olla kysymyksessä oleva kiinteistö, johon hankitaan lunastamalla pysyvä käyttöoikeus.

Korvattava haitta voi aiheutua lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus on pantu toimeen. Jäljelle jäävän kiinteistön pinta-ala voi pienentyä epätarkoituksenmukaiseksi, tai sen tiluksen muoto voi muuttua huonoksi, taikka tiluksen sijainti voi muuttua epäedulliseksi. Korvauksen edellytyksenä tosin on, ettei tilusjärjestelyillä tai yksityisteiden järjestelyillä ole voitu vähentää haittaa jäännöskiinteistölle tai käyttöyksikölle.

Lunastushankkeesta aiheutuva immissiotyyppinen naapuruussuhdelain 17 §:ssä tarkoitettu haitta sisällytetään käytännössä lunastuskorvauksiin. Immissio voi olla lunastettavalta alueelta naapurille (ja maan luovuttajalle) tuleva melu, pöly, paha haju tms. haitta. Maata luovuttamattomalle naapurille tms. aiheutuvan vahingon tai haitan korvattavuudesta on säädetty lunastuslain 38 §:ssä.

Vahingonkorvaus

Haitankorvausta koskevalla lunastuslain 35 §:n säännöksellä velvoitetaan korvaamaan vain pysyväluonteinen haitta. Esimerkiksi niin sanottu työnaikainen vahinko on kuitenkin korvattava vahingonkorvauksena, mikäli vahinko on syy-yhteydessä lunastukseen ja lunastushankkeeseen. Vahingonkorvaus on korvausta kertaluonteisesta menetyksestä kiinteistölle tai kertaluonteisesta kustannuksesta tai muusta menetyksestä kiinteistön omistajalle. Kun lunastuksesta aiheutuu muuttamisen, liikkeen- tai ammatinharjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan omaisuuden omistajalle, vahinko on lunastuslain 37 §:n nojalla korvattava. Vahingonkärsijä on kuitenkin tiettyyn määrään saakka velvollinen toimimaan aktiivisesti vahingon välttämiseksi tai pienentämiseksi. Kuten edellä todettiin, 38 §:ssä lisäksi säädetään vahingon korvaamisesta sille, joka lunastushankkeen johdosta ei luovuta omaisuutta.

Korvausten suorittaminen ja tallettaminen

Kun lunastus päättyy, korvaus tulee pääsäännön mukaan maksettavaksi. Jos haltuunotto on suoritettu ennakkoon, ennakkokorvaus tulee vaatimuksesta määrätä joko arvioituna täytenä korvauksena tai kolme neljäsosana haltuun otettavalle osalle tulevan lunastuskorvauksen määrästä. Lunastuslain 61 §:n nojalla täytenä ennakkokorvaus on arvioitava ja määrättävä, jos asianosainen haltuunoton seurauksena menettää asuntonsa tai hänen toimeentulonsa huononee elinkeinon taikka ammatin harjoittamisen vaikeutumisen vuoksi. Sivullisten oikeuksien turvaamiseksi lunastuskorvaus on talletettava. Jos korvausta menetyksestä ei voida arvioida ennakolta, myöhemmin voidaan vaatia lisäkorvausta. KML 206 a §:n mukaan alle 10 euron määräistä korvausta ei lunastus- tai muun maksuvelvollisen tarvitse suorittaa.

Lunastuslain 52 §:n nojalla lunastajan on suoritettava kertakaikkinen korvaus tai, sikäli kuin ennakkokorvausta on määrätty, tämän loppuosa kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun lunastuspäätös on annettu, maksamalla korvaus korvauksensaajalle tai tämän määräämään rahalaitokseen, taikka, jos korvaus on määrätty talletettavaksi, kiinteistön sijaintipaikan aluehallintovirastoon. Lunastuslain 74 §:n sääntelystä seuraa lunastuksen raukeaminen, jos maksuvelvollisuus laiminlyödään. Lunastuslain 16 §:ssä säädetään, että menettelystä lunastustoimituksessa säädetään KML:ssa, jollei lunastuslaissa säädetä toisin. Maantielakiin ja ratalakiin perustuvissa lunastuksissa ei lunastuslain 52 ja 74 §:ssä olevia lunastuksen raukeamissäännöksiä sovelleta, jolloin viivästyskoron määräämisen mahdollisuus on olemassa.

Edunvalvontakustannukset

Lunastuslain 82 §:n nojalla välttämättömät kustannukset, jotka ovat aiheutuneet lunastettavan omaisuuden omistajalle hänen oikeutensa valvomisesta lunastustoimituksessa tai haltuunottokatselmuksessa, on määrättävä hakijan maksettavaksi. Kustannusten määrää arvioitaessa on otettava huomioon ansion menetys, matkakustannukset sekä tarvittavien selvitysten laatu ja laajuus samoin kuin asiamiehen käyttämisen tarve. Myös julkinen oikeusapu asianosaiselle on mahdollinen lunastuslain korvausjärjestelmässä.

Kiinteistönmuodostamislaissa on edunvalvontakustannusten korvaamisesta säännelty hyvin harvoissa tilanteissa. Yksityistielakia sovellettaessa tulevat KML 211 §:n säännökset edunvalvontakustannusten korvaamisesta sovellettaviksi.

Koska edunvalvontakustannukset eivät ole varsinaisia lunastuskorvauksia, vaan lunastajan maksettavaksi määrättyjä kustannuksia, lunastuslain 95 §:n korkosäännöstä ei sovelleta niihin.

Korko

Koron suorittamisvelvollisuus liittyy siihen, että lunastuskorvaus maksetaan luovuttajalle haltuunoton jälkeen. Hallinnan menetyksen ja maksun saamisen väliseltä ajalta korko on lunastuslain 95 §:ssä säädetty kuuden prosentin suuruiseksi. Lunastuslakiin sisältyvät säännökset koron suorittamisvelvollisuudesta tai lunastuskorvauksen palauttamisesta tilanteessa, jolloin ennakkokorvaus on määrätty lopullista korvausta suuremmaksi. KML 203 §:n 5 momentissa on lisäksi säännös koskien korvauksen määrää, jota sen maksamisen jälkeen on oikeuden tuomiolla alennettu. Liikaa maksettu määrä kuuden prosentin korkoineen on palautettava maksajalle.

Viivästyskorko määräytyy korkolain (633/1982) mukaan ja on vaadittaessa tai toimituksessa annetun määräyksen nojalla maksettava tilanteessa, jossa korvaus on maksamatta sille määrätyn erääntymispäivän jälkeen. Kuten edellä on todettu, lunastuslain 52 ja 74 §:n nojalla lunastus voi raueta, jos korvaus jää määräajassa maksamatta. Tällöin esimerkiksi viivästyskorosta ei ole tarpeen määrätä lunastuspäätöksessä.

Lunastuslain 30 §:n 3 momentissa on säädetty yleisen hintatason kohoamisen huomioon ottamisesta ennakkoon tapahtuneen haltuunoton ajankohdan ja korvauksen määräämisen ajankohdan välisenä aikana koskien sitä korvauksen osaa, jota ei ole maksettu ennakkokorvauksena. Maksamattomalle korvauksen osalle on laskettava sekä kuuden prosentin korko (LunL 95 §) että arvon korjaus yleisen hintatason kohoamisen johdosta esimerkiksi indeksikorvauksena (LunL 30 § 3 mom.).