Oikeustiede:hallinnanjakosopimus/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Rajaus Tässä termiä tarkastellaan kiinteistöä koskevana sopimuksena nimenomaan maakaaren 14 luvun 3 §:n tarkoittamassa suppeassa merkityksessä.

Käyttötilanteet Kiinteistön hallinnanjakosopimusta käytetään tavallisimmin pari- ja rintamiestalojen hallinnan järjestämiseen siten, että esimerkiksi kahden yhteisomistajien omistamalla kiinteistöllä olevan rakennuksen ja piha-alueiden hallinta järjestetään kahdeksi mahdollisimman erilliseksi taloudelliseksi kokonaisuudeksi.

Yleistä on tontilla olevan käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen hallinnanjakosopimuksella niin, että kiinteistön yksin omistava taho myy määräosan kiinteistöstä siten, että määräosan ulottuvuus kiinteistöllä tarkennetaan hallinnanjakosopimuksella. Yhteistä näille tilanteilla on, että kiinteistön halkominen tai lohkominen ei syystä tai toisesta ole mahdollista. Se voi olla joko tosiasiallisesti mahdotonta sen johdosta, että esimerkiksi paritaloa ei ole mahdollista halkoa tai oikeudellisesti mahdotonta sen johdosta, että sitova tonttijako ei mahdollista halkomista.

Maakaaren 14 §:n 3 §:n väljyys on johtanut siihen, että lainkohdan nojalla on kirjattu hyvin erilaisiin tavoitteisiin pyrkiviä hallinnanjakosopimuksia. Sopimuksilla on saatettu pyrkiä varsin monimutkaisiin lopputuloksiin, kuten korvaamaan Suomesta puuttuvaan kolmiulotteista kiinteistöjärjestelmää taikka järjestämään kiinteistön hallintaa ajallisesti viikko-osakkeen tapaan.

Oikeusvaikutukset Hallinnanjakosopimuksen keskeinen oikeusvaikutus on määräosaisen yhteisomistuksen mukaisen hallinnan kohdistuminen tiettyyn osaan kiinteistöstä tai sillä olevasta rakennuksesta. Yhteisomistajien tavoitteena on yleensä muodostaa mahdollisimman itsenäisiä taloudellisia yksiköitä, joita voidaan luovuttaa ja antaa vakuudeksi itsenäisesti.

Sopimuksen ollessa voimassa yhteisomistajilla ei lähtökohtaisesti ole oikeutta ryhtyä yhteisomistuslain 9 §:n tarkoittamiin menettelyihin oman osuutensa erottamiseksi kiinteistöstä. Tämän on katsottu olevan voimassa ilman nimenomaista sopimusehtoakin. Näin sopimus parantaa merkittävästi yhteisomistuksen pysyvyyttä verrattuna tavanomaiseen yhteisomistustilanteeseen, jossa kullakin yhteisomistajalla on milloin tahansa oikeus käynnistää menettely yhteisomistussuhteen purkamiseksi.

Sopimuksen lakkaaminen Muiden maakaaren tuntemien erityisten oikeuksien tapaan kirjattava hallinnanjakosopimus ei voi olla voimassa pysyvästi. Sopimus voi olla voimassa toistaiseksi tai määräajan, jonka enimmäiskestona on maanvuokralaista haettavan analogian mukaisesti pidetty 99 vuotta. Usein sopimuksissa ei ole nimenomaisesti sovittu sopimuksen kestosta, jolloin sopimuksen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. Kysymyksestä, millä edellytyksillä toistaiseksi voimassaoleva hallinnanjakosopimus voidaan irtisanoa, ei ole sääntelyä. Oikeuskirjallisuudessa vallitsee yksimielisyys siitä, että sopimustyypin luonne huomioiden irtisanomisoikeus on varsin rajoitettu. Kanta saa ainakin epäsuoraa tukea myös oikeuskäytännöstä.