Oikeustiede:määräaikainen vuokrasopimus/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Maanvuokralain yleisiin säännöksiin sisällytetty 22 § kuvaa hyvin määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen eroa. Säännös kuuluu seuraavasti:

22 § Milloin vuokrasopimus on tehty määrätyksi ajaksi, päättyy vuokrasuhde vuokrakauden kuluttua ilman irtisanomista.

Vuokrasopimus, joka on voimassa toistaiseksi, voidaan milloin tahansa sanoa irti.

Yleisten periaatteiden mukaan sopimuksen kestoaika on sopijapuolten sovittavissa oleva asia. Jotta erityistä sääntelyä sopimussuhteen kestosta on syntynyt, se on johtunut yleensä jommankumman sopijapuolen suojan tarpeesta. Sen vuoksi eniten sääntely sopimuksen kestosta on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Sopimuksen kestoon vaikuttaa myös esimerkiksi irtisanomisajan pituus, jota ei ole varsinaisessa sana-artikkelissa otettu lainkaan esille. Irtisanomisajatkin vaihtelevat eri vuokrasopimuksissa juuri jommankumman sopijapuolen suojelemiseksi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §, jossa säädetään vuokrasopimuksen kestosta, kuuluu seuraavasti:

4 § Vuokrasopimuksen kesto

Vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Jos vuokrasuhteesta sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi, vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä.

Muuttopäivästä säädetään 9 luvussa.

Säännöksestä kannattaa huomata pari asiaa. Ensinnäkin sen 2 momentissa säädetään eri lakkaamistavoista. Sen 2 momentista näkyy, että määräaikainenkin sopimus voi päättyä ajan kulumisen lisäksi myös purkamisen tai lakkaamisen seurauksena. Lisäksi säännöksessä todetaan myös määräaikaisen sopimuksen irtisanominen. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa onkin säädetty myös määräaikaisen sopimuksen irtisanomisesta. Se on mahdollista vain lainsäädännöstä ilmenevissä tapauksissa, ks. asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 51 §:n 2 mom.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on oma säännöksensä määräajan päättymisestä. Se kuuluu seuraavasti:

12 § Määräajan päättyminen

Jos se päivä, jona tämän lain mukainen toimenpide on suoritettava, on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, toimenpiteen saa suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Laskettaessa päivinä ilmaistua sellaista määräaikaa, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, ei oteta lukuun sitä päivää, josta eteenpäin toimenpiteen suorittamiselle tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Kuukausina tai vuosina ilmaistu sellainen määräaika, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, päättyy sinä määräkuukauden päivänä, joka nimeltään tai järjestysnumeroltaan vastaa sitä päivää, josta tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Jos vastaavaa päivää ei ole siinä kuussa, jona määräaika päättyisi, pidetään sen kuukauden viimeistä päivää määräajan loppupäivänä.

Päivinä, kuukausina tai vuosina ennen nimitettyä päivää määrätty aika lasketaan taaksepäin siitä päivästä samojen perusteiden mukaan kuin se 2 momentin mukaan on laskettava eteenpäin.

Mitä tässä pykälässä säädetään, koskee myös päivää, jona vuokralaisen on muutettava huoneistosta.

Säännöksestä ilmenee, että määräaika ei pääty aina sovittuna päivänä. Myös se, mikä viikonpäivä on sovittu päättymispäiväksi. Viikonpäivän merkitys koskee myös vuokralaisen muuttamista huoneistosta, mikä ilmenee säännöksen viimeisestä momentista.

Vuokranantajalla ja vuokralaisella on kummallakin oikeus purkaa vuokrasopimus vastapuolen sopimusrikkomuksen vuoksi. Vuokranantajan purkamisoikeudesta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä ja purkamista koskevasta ennakkovaroituksesta lain 62 §:ssä. Vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus on säädetty puolestaan lain 63 §:ssä. Lisäksi on säädetty vahingonkorvauksesta purkamisen johdosta (64 §), kielletyistä ehdoista vuokrasopimuksen purkamisesta (65 §) ja purkamisilmoituksesta (66 §).

Vuokrasopimus voi myös lakata (67 §). Lakkaaminen voi johtua siitä, että huoneisto tuhoutuu esimerkiksi tulipalossa tai viranomainen kieltää huoneiston käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen esimerkiksi huoneiston ollessa siinä asuvien terveydelle vahingollisessa kunnossa. Jos syy on vuokranantajassa, hän voi joutua korvaamaan vuokralaiselle tälle aiheutuneen vahingon.

Huoneistosta muuttoakin on säännelty erikseen. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 9 luku koskee muuttoa. Sen ensimmäisessä pykälässä eli lain 68 §:ssä on säädetty muuttopäivästä. Vuokrasopimuksen keston kannalta merkittävämpi säännös on kuitenkin seuraava 69 §, jossa säädetään muuttopäivän siirtämisestä. Säännös kuuluu seuraavasti:

69 § Muuttopäivän siirtäminen

Määräaikaisessa vuokrasuhteessa muuttopäivää ei voida siirtää.

Jos toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralaiselle aiheutuu huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään mennessä, tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta siirtää muuttopäivää enintään yhdellä vuodella. Muuttopäivän siirtäminen voidaan rajoittaa koskemaan vain osaa huoneistoa.

Muuttopäivää ei saa siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle tai muulle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei myöskään saa siirtää, jos vuokranantaja on irtisanonut vuokrasopimuksen 39 §:n nojalla tai jos vuokranantajalla on 61 §:n 1 tai 2 momentin nojalla oikeus purkaa vuokrasopimus taikka jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta vaatia muuttopäivää siirrettäväksi, on mitätön.

Vuokralaisen oikeus vaatia muuttopäivää siirrettäväksi ei koske asuinhuoneistoa, joka on vuokrattu vapaa-ajan asunnoksi.

Kuten säännöksestä havaitaan, muuttopäivän siirtäminen voi pidentää toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen kestoa jopa yhdellä vuodella. Määräaikaisen sopimuksen tekemisellä suljetaan pois vuokralaisen oikeus vaatia muuttopäivän siirtoa. Vuokra-aika päättyy sopimuksessa sovittuna päivänä, ellei muuttopäivän sääntelystä muuta johdu. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde jatkuu muuttopäivän siirtämisen seurauksena entisin ehdoin tuomioistuimen määräämään muuttopäivään saakka (71 §). Oikeutta muuttopäivän siirtoon ei voi rajoittaa sopimuksella (4 mom. edellä).

Asuinhuoneiston vuokrausta on säännelty eniten esitetyistä vuokrasopimustyypeistä. Vähimmälle on jäänyt irtaimen esineen vuokra. Samalla tavalla kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista löytyy säännöksiä vuokrasuhteen kestosta, niitä löytyy myös liikehuoneiston vuokrauksesta annetusta laista. Vuokrasopimuksen kestosta säädetään liikehuoneistojen osalta niitä koskevan lain 3 §:ssä, määräajan päättymisestä 10 §:ssä, vuokranantajan purkuoikeudesta 48 §:ssä, purkamisen ennakkovaroituksesta 49 §:ssä, vuokralaisen purkuoikeudesta 50 §:ssä, vahingonkorvauksesta purkamisen yhteydessä 51 §:ssä, kielletyistä purkamisehdoista 52 §:ssä, vuokrasopimuksen purkamisilmoituksesta 53 §:ssä ja vuokrasopimuksen lakkaamisesta 54 §:ssä.

Muuttopäivästä on säädetty liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 55 §:ssä ja muuttopäivän siirrosta lain 56-58 §:ssä. Muuttopäivää voidaan siirtää enintään kuudella kuukaudella eli enimmäissiirtoaika on puolet siitä kuin asuinhuoneiston vuokrassa.

Maanvuokralaissa on kaikki maanvuokrasopimuksia koskevia säännöksiä ja lisäksi vuokratyyppiä koskevia omia säännöksiään. Säännökset on aina syytä tarkistaa etukäteen. Edellä on jo kopioituna maanvuokralain yleisistä säännöksistä 22 §, joka osoittaa, että määräaikaisen sopimuksen päättymisestä pääsääntö on sama kuin huoneenvuokrassakin. Ainoa maanvuokratyyppi, jossa voidaan tehdä muu kuin määräaikainen sopimus, on muu maanvuokra. Sen päättymiseen noudatetaan yleisiä maanvuokralain 1 luvun säännöksiä, siis esimerkiksi edellä esitettyä 22 §:ää.

Kirjoittaja: Ari Saarnilehto