Oikeustiede:asuinhuoneiston vuokrasopimus/laajempi kuvaus

1. Kielletyt ehdot

Asuinhuoneiston vuokrauksessa annetussa laissa (AsHVL) pakottavuus tarkoittaa yleensä sitä, että ehto on pakottava sen osapuolen hyväksi, jota suojataan, mutta hänen edukseen voidaan sopia paremmasta ehdosta kuin lain säännös on. Kyse on siitä, että säädettyjä etuja ei voida poistaa suojellulta osapuolelta, yleensä vuokralaiselta. Kielletty ehto on säädetty usein mitättömäksi. Hallituksen esityksen mukaan se tarkoittaa sitä, että sopimusehto ei sido sitä sopimussuhteen osapuolta tai häneltä oikeutensa johtanutta, jonka suojaksi sopimusehto on mitätön. Sopimussuhteen tämän osapuolen, jonka suojaksi säännös on annettu, on vedottava mitättömyyteen, jotta mitättömyys toteutuisi.

Hallituksen esityksessä on myös mainittu, mistä asuinhuoneiston vuokrauksessa annetussa laissa olevista säännöksistä ei voida lainkaan poiketa. Tarkoitetuista säännöksiä, jotka ovat pakottavia molempia osapuolia kohtaan, olisivat lain prosessisäännökset ja sopimuksen päättymistä koskevien toimenpiteiden määrittelyt ja usein myös näihin päättymistoimiin kuuluvat toimenpiteet. Säännökset velvoittavat kumpaakin osapuolta menettelemään säädetyllä tavalla, jos toimenpiteen on tarkoitettu olemaan se, mikä säännöksessä on mainittu. Sopijapuoli voi sitten omalta osaltaan ratkaista, hyväksyykö hän virheellisen menettelyn oikeaksi ja noudattaa sitä. Sopimukset voivat päättyä sopimalla, joten menettelyvirhe saattaa korjautua, jos toimenpiteen kohteena ollut noudattaa sitä eli hyväksyy sen konkludenttisesti. Tällä tavalla voi korjaantua esimerkiksi irtisanomisilmoituksen virheellinen tiedoksianto, ilmoituksen virheellinen tieto irtisanomisajasta ja ilmoituksen säännönvastaisuus.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön. Seuraavassa 9 §:ssä on säädetty, että vuokrasopimuksen ehto, jonka mukaan vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei saa hakea kiinnitystä tai vuokralaisella ei ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on mitätön.

Asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvussa. Luvun viimeisessä eli 26 §:ssä säädetään säännösten pakottavuudesta. Säännöksen mukaan sellainen ehto on mitätön, jolla rajoitetaan vuokralaiselle 16–25 §:n mukaan kuuluvaa oikeutta saada huoneisto hallintaansa, käyttää huoneistoa, luovuttaa se tai osa siitä toisen käytettäväksi, vaatia huoneistolta laissa säädettyä tai sovittua kuntoa, purkaa sopimus tai saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokraa alennetuksi tai saada vahingonkorvausta taikka jolla vuokralaisen tai sen, jolle vuokralainen on luovuttanut huoneiston tai sen osan käytettäväksi, vastuu huoneistossa asumiseen käytettäväksi sovituille tiloille aiheutuneesta vahingosta sovitaan ankarammaksi kuin tässä luvussa säädetään.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 36 §:ssä säädetään vuokran maksamisesta ennakolta vuokrasuhteen alkaessa. Asiasta voidaan sopia esimerkiksi vuokrasopimuksessa. Sen sijaan ehto, jonka mukaan vuokralaiselle saadaan vuokrasuhteen aikana asettaa velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön. Vuokralainen saa kuitenkin itse päättää, että hän maksaa vuokria ennakolta. Vaikka vuokrien ennakolta maksamisesta voidaan sopia vuokrasuhteen alkaessa, sopimiselle on asetettu raja. Ehto, jonka mukaan vuokralaisen on suoritettava vuokria ennakolta pidemmältä ajalta kuin kolmelta kuukaudelta, on mitätön (mainitun 36 §:n 2 mom.).

Asuinhuoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutuksen tai siirtymisen vaikutuksista säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 §:ssä. Säännöksen 3 momentissa lausutaan, että ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön. Lain 47 §:ssä on määräys, jonka mukaan ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, huoneistossa asuvan, kuolinpesän tai sen osakkaan 44–46 §:n mukaista oikeutta, on mitätön.

Toistaiseksi voimassa oleva asuinhuoneiston vuokrasopimus päättyy vuokranantajan tai vuokralaisen sanottua sopimuksen irti ja irtisanomisajan kuluttua. Kyse on erityisesti vuokralaiselle merkittävästä asiasta. Säännökset irtisanomisesta ovat asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 7 luvussa. Luvussa on määräyksiä säännösten pakottavuudesta. Irtisanomisaikaa koskevat 52 §:n säännökset ovat pakottavia. Säännöksen 4 momentin mukaan ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön. Irtisanomisilmoitusta koskevan 54 §:n 5 momentissa on taas määräys, että irtisanominen on tehoton, ellei sitä ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään.

Mainitun 7 luvun viimeisessä pykälässä on vielä määräys pakottavuudesta. Sen mukaan ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 56–58 §:n mukaiseen irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön. Toisaalta säännöksen mukaan vuokrasuhteen päättyessä tämän luvun mukaan vuokranantaja on velvollinen suorittamaan vuokralaiselle muuta korvausta vain sen mukaan, mitä sen maksamisesta on sovittu.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 luvussa säädetään vuokrasopimuksen purkamisesta ja lakkaamisesta. Pakottavuudesta on lain 65 §:ssä säädetty seuraavasti:

Ehto, jonka mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella, on mitätön.

Voidaan sopia, että vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus myös muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella.

Ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta, on mitätön.

Vuokralaisen asema on säädetty laissa sellaiseksi, ettei sitä voida enää sopimuksin heikentää. Purkuperusteet on kaikki mainittu laissa. Sen sijaan vuokralaisen purkamisoikeutta voidaan sopimuksin laajentaa. Yleensä ei kuitenkaan laajenneta. Vuokranmaksuvelvollisuus päättyy vuokrasuhteen päättyessä.

Asuinhuoneiston vuokrasuhteessa ei saa rajoittaa vuokralaisen oikeutta vaatia muuttopäivän siirtoa (AsHVL 69 §:n 3 mom.). Jälleenvuokralaisen oikeuksista on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 10 luvussa. Vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan jälleenvuokralaiselle tämän luvun mukaan kuuluvaa oikeutta, on mitätön (AsHVL 72 §:n 4 mom.). Alivuokrasopimuksessa ehto, jolla alivuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai alivuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön (AsHVL 83 §:n 3 mom.) samoin kuin ehto, jolla oikeutta vahingonkorvaukseen alivuokrasuhteen irtisanomisen johdosta rajoitetaan (AsHVL 84 §:n 2 mom.).

Työsuhdeasuntoa koskevassa 12 luvussa on säännösten pakottavuudesta säädetty yleisellä määräyksellä. Sen mukaan työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tai hänen perheeseensä kuuluvan 12 luvun mukaista oikeutta, on mitätön (AsHVL 86 §:n 3 mom.). Lisäksi luvussa on määräys, jonka mukaan on mitätön sellainen ehto, jolla työsuhdeasunnon vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään (AsHVL 93 §).

2. Kielletyksi katsottavista ehdoista

Esimerkkinä kielletyksi katsottavasta ehdosta voidaan ensinnäkin esittää asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n 1 momentin 2. virkkeen vastainen sopimusehto. Mainitun virkkeen mukaan vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva, jos vuokrasuhteesta sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi. Koko säännös menettäisi merkityksensä, jos asia olisi toisin. Säännöksellä on estetty toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen katsominen määräaikaiseksi silloin, kun vuokrasuhde päättyy.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5 §:n määräys siitä, että vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jos sopimusta ei ole tehty kirjallisesti, on myös sellainen, ettei asiasta voi sopia toisin. Säännöksellä suojataan lähinnä vuokralaista yllättävältä vuokrasuhteen päättymiseltä. Siitä poikkeaminen on katsottava kielletyksi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain yleisistä säännöksistä sovittelua koskeva 6 § on pakottava eikä sovittelumahdollisuudesta voida poiketa, koska se on katsottava kielletyksi. Tämä koskee myös lain 30 §:ää, jossa on säädetty vuokran muuttamisesta tuomioistuimessa. Säännös tarkoittaa liian korkean vuokran sovittelua alaspäin.