Oikeustiede:alivuokra/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Asuinhuoneistoa koskeva sääntely. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) säädetään ensinnäkin asuinhuoneiston luovuttamisesta toisen käyttöön. Lain 17 §:n mukaan vuokralainen saa käyttää huoneistoa oman perheensä ja omien sekä puolisonsa lähisukulaisten kanssa. Lisäksi vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muuten enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen. Mainitun 17 §:n 2 momentin mukaan vuokralainen ei saa muussa kuin edellä mainituissa tapauksissa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.

Käyttötarkoitusta ei voi muuttaa sinänsä sallitulla alivuokrauksella. Asunnon on pysyttävä asumiskäytössä.

Kun asuinhuoneiston vuokralainen luovuttaa huoneiston tai sen osan toisen käytettäväksi, hän vastaa edelleen vuokralaisten velvollisuuksien täyttämisestä ja myös siitä vahingosta, jonka huoneiston osittain tai kokonaan käyttöönsä saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneistoa käyttänyt alivuokralainen vastaa vuokranantajalle niiden sääntöjen mukaisesti kuin vuokralainenkin (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 19 §).

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 11 luku koskee alivuokraa. Siinä on toisaalta pyritty turvaamaan alivuokralaisen asemaa ja toisaalta sääntelemään alivuokrasuhteen päättyminen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen päättymisestä poikkeavalla tavalla toisaalta osapuolten läheisen kanssakäymisen ja toisaalta päävuokrasuhteen olemassa olon vuoksi.

Säännösten sisällöstä voidaan lyhyesti todeta, että alivuokranantajan on ilmoitettava, mihin hänen oikeutensa käyttää huoneistoa perustuu (81 §), alivuokrasopimuksen irtisanomisaika ja muuttopäivä (83 §), alivuokralaisen oikeus vahingonkorvaukseen perusteettoman irtisanomisen johdosta (84 §) ja alivuokrasuhteen päättyminen alivuokranantajan hallintaoikeuden päättymisen johdosta (85 §).

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 83 ja 84 § ovat pakottavia niin, ettei alivuokralaisen asemaa voi huonontaa sopimuksin.

Liikehuoneistoa koskeva sääntely. Myös liikehuoneiston vuokrausta annetun lain (482/1995) mukaan huoneiston alivuokralle antaminen on sallittua rajoitetusti. Lain 16 §:n mukaan vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä.

Liikehuoneiston vuokrassa sekä luovuttajan että luovutuksensaajan vastuu määräytyy samoin kuin asuinhuoneiston vuokrassakin (laki liikehuoneiston vuokrauksesta, 16 §).

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 11 luku koskee alivuokrausta. Luvun säännökset ovat samoista asioista kuin asunnonvuokrausta koskevassa laissa. Alivuokrasopimuksen irtisanomisaikaa ja muuttopäivää koskeva säännös (63 §) ei kuitenkaan ole asunnoista poiketen pakottava.

Maanvuokraa koskeva sääntely. Maanvuokralain (258/1966) 6 §:n mukaan vuokra-alueen tai sen osan luovuttaminen toisen hallintaan on kielletty, jollei toisin ole sovittu. Siirtokieltoa on kohtuussyistä lievennetty (L 17.12.2010/1140) maanvuokralakiin lisätyllä 20 c §:llä silloin, kun vuokralaisena on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä ja kun säännöksessä asetetut edellytykset täyttyvät. Siirtolupaa on pyydettävä tuomioistuimelta.

Pääsäännön merkitys on kuitenkin kyseenalainen, koska jokaisen erikseen säännellyn maanvuokratyypin kohdalla on siirrosta säädetty uudelleen. Siirto on käyttöoikeuden luovutusta merkittävämpi toimi, koska vuokranantajan sopimuskumppani siinä vaihtuu. Voisi ajatella, että käyttöoikeuden luovutus olisi useammin mahdollinen kuin siirto. Toisaalta kuitenkin vuokratun alueen käyttäjän vaihtuessa voi samalla muuttua myös käyttötarkoitus.

Tontinvuokraa koskevan maanvuokralain 30 §:n mukaan vuokramiehellä on oikeus vuokranantajan suostumuksetta siirtää tontinvuokraoikeus toiselle. Oikeus on myös perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.

Maanvuokralain 3 luvussa säännellyssä muun asuntoalueen vuokrassa vuokramies on maanvuokralain 53 §:n mukaan oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty. Jos siirtoa ei ole kielletty, vuokraoikeus on perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla. Lisäksi mainitussa säännöksessä on suojattu vuokramiehen läheiset vuokramiehen kuoleman varalta antamalla heille pysyttää sopimus voimassa vuokralaisen kuolemasta huolimatta.

Rakennetun viljelmän vuokrassa siirtoa koskeva sääntö maanvuokralain 58 §:ssä on lain 6 §:n pääsäännön mukainen. Sitä sovelletaan myös maatalousmaan vuokraan maanvuokralain 71 §:n mukaan.

Muun maanvuokran osalta sääntö on maanvuokralain 75 §:n mukaan sellainen, että vuokramiehellä on oikeus siirtää vuokraoikeutensa toiselle, jos vuokrasopimus on tehty kirjallisesti eikä siirtoa ole kielletty. Jos siirtomahdollisuus on olemassa, perinnöllisyys ja testaamismahdollisuudet ovat samat kuin edellä on lausuttu.

Eri maanvuokratyyppien osalta kaikki säännökset ovat kuitenkin kirjoitettu niin, että ne koskevat vuokraoikeuden siirtoa. Erikseen ei ole mainittu maanvuokralain 6 §:n tavoin mitään vuokra-alueen osan käyttöoikeuden luovuttamisesta eli alivuokrasta. Sen sijaan lain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vuokra-alueen osan hallinnan luovuttaminen toiselle on purkuperuste. Sanamuodon mukaisesti sääntöjä tulkitsemalla näyttää siten siltä, että vuokramies voi luovuttaa osan vuokraamastaan alueesta eli alivuokrata sen edelleen vain vuokranantajan suostumuksella.

Irtain vuokra. Irtaimen vuokrasta on voimassa kolme pykälää vuoden 1734 lain kauppakaaren 13 luvussa. Niissä ei ole kyse alivuokrasta eikä myöskään edelleenvuokrauksesta. Lähtökohtana voidaan pitää, että irtaimen esineen vuokrannut ei voi vuokrata edelleen osaa vuokran kohteesta, ellei hänellä ole siihen vuokranantajan lupaa. Sama koskee irtaimen edelleenvuokrausta.

Luvattoman siirron seuraukset. Huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön silloin, kun luovutus ei ole sallittu, on sopimusrikkomus. Se ilmenee myös vuokrasopimuksia koskevista laeista. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia. Kun vuokralainen antaa asuntonsa muulla kuin laissa sallitulla tavalla, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on edellistä vastaava säännös 48 §:n 1 momentin 2 kohdassa.

Maanvuokralain 21 §: 1 momentin 1 kohdassa on edellä mainittuja huoneenvuokraa koskevia lakeja vastaava säännös vuokranantajan purkuoikeudesta.

Voidaan todeta, että vuokrakohteen luvatonta alivuokrausta pidetään oleellisena sopimusrikkomuksena, koska se on katsottu purkuperusteeksi kolmessa vuokralaissa. Irtaimen vuokrasta ei purkuoikeutta ole kirjoitettu lainsäädäntöön, mutta samaa periaatetta noudatetaan siinäkin vuokrassa. Luvaton vuokraesineen osittainen luovutus toisen käyttöön on niin olennainen sopimusrikkomus, että vuokranantajalla on sen johdosta oikeus irtaantua sopimuksesta purkamalla se.