Oikeustiede:liikehuoneiston vuokrasopimus/laajempi kuvaus

1. Kielletyt ehdot

Liikehuoneiston vuokrauksessa annetussa laissa (LiikHVL) pakottavuus tarkoittaa samoin kuin asuinhuoneiston vuokrauksessa annetussa laissa (481/1995, AsHVL) yleensä sitä, että ehto on pakottava sen osapuolen hyväksi, jota suojataan, mutta hänen edukseen voidaan sopia paremmasta ehdosta kuin lain säännös on. Säädettyjä etuja ei siten voida poistaa suojellulta osapuolelta, yleensä vuokralaiselta. Pakottavia säännöksiä on liikehuoneiston vuokrauksessa vähemmän kuin asunnonvuokrassa. Asunnon vuokralaisten on katsottu tarvitsevan enemmän suojaa kuin liikehuoneiston vuokralaisten.

Kielletty ehto on säädetty usein mitättömäksi. Hallituksen esityksen mukaan se tarkoittaa sitä, että sopimusehto ei sido sitä sopimussuhteen osapuolta tai häneltä oikeutensa johtanutta, jonka suojaksi sopimusehto on mitätön. Sopimussuhteen tämän osapuolen, jonka suojaksi säännös on annettu, on vedottava mitättömyyteen, jotta mitättömyys toteutuisi.

Hallituksen esityksessä on myös mainittu, mistä laissa olevista säännöksistä ei voida lainkaan poiketa. Tarkoitetuista säännöksiä, jotka ovat pakottavia molempia osapuolia kohtaan, olisivat lain prosessisäännökset ja sopimuksen päättymistä koskevien toimenpiteiden määrittelyt ja usein myös näihin päättymistoimiin kuuluvat toimenpiteet. Säännökset velvoittavat kumpaakin osapuolta menettelemään säädetyllä tavalla, jos toimenpiteen on tarkoitettu olemaan se, mikä säännöksessä on mainittu. Sopijapuoli voi sitten omalta osaltaan ratkaista, hyväksyykö hän virheellisen menettelyn oikeaksi ja noudattaa sitä. Sopimukset voivat päättyä sopimalla. Menettelyvirhe saattaa korjautua myös, jos toimenpiteen kohteena ollut noudattaa vastapuolen ehdotusta sopimuksen lopettamisesta eli hyväksyy tarjouksen konkludenttisesti. Tällä tavalla voi korjaantua esimerkiksi irtisanomisilmoituksen virheellinen tiedoksianto, ilmoituksen virheellinen tieto irtisanomisajasta ja ilmoituksen säännönvastaisuus.

Esimerkki prosessuaalisesta säännöksestä, jota noudatetaan osapuolten kannoista riippumatta, on liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 58 §. Sen mukaan muuttopäivän siirtämistä koskevaan tuomioistuimen ratkaisuun ei saa hakea valittamalla muutosta. Jos valitus tulee, hovioikeus päättää osapuolien tahdosta riippumatta, ettei valitusta tutkita.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n mukaan vuokrasopimuksen ehto, jonka mukaan vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei saa hakea kiinnitystä tai vuokralaisella ei ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on mitätön.

Liikehuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta on säädetty liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvussa. LiikHVL 14 §:ssä säädetään luvun säännösten pakottavuudesta. Säännöksen mukaan sellainen ehto on mitätön, jolla rajoitetaan vuokralaiselle 15 §:n, 18 §:n 2 ja 3 momentin tai 21 §:n 3 momentin mukaan kuuluvaa oikeutta tai jolla vuokralaiselle asetetaan ankarampi vastuu kuin 23 §:n 3 ja 4 momentissa säädetään. LiikHVL 15 §:ssä säädetään liikehuoneiston hallintaan saamisesta ja sen viivästymisestä, 18 §:ssä liikehuoneiston kunnosta ja sen puutteellisuudesta ja 21 §:ssä Vuokranantajan vastuusta toimenpiteistään. Lain 23 § koskee vuokralaisen vastuuta liikehuoneiston vahingoittumisesta.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 29 §:ssä säädetään vuokran perimisestä ennakolta vuokrasuhteen alkaessa. Asiasta voidaan sopia esimerkiksi vuokrasopimuksessa. Sen sijaan ehto, jonka mukaan vuokralaiselle saadaan vuokrasuhteen aikana asettaa velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön. Vuokralainen saa kuitenkin maksaa vuokran tai vuokria ennakolta, jos niin haluaa.

Liikehuoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistusoikeuden luovutuksen tai siirtymisen sekä huoneiston yhtiön hallintaan ottamisen vaikutuksista säädetään LiikHVL 31 §:ssä. Säännöksen 4 momentissa lausutaan, että ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 § koskee vuokrasuhteen jatkumista vuokralaisen kuollessa. Säännöksen 4 momentin mukaan ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, kuolinpesän tai sen osakkaan 38 §:n mukaista oikeutta, on mitätön.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa lain 43 §:ssä on säädetty irtisanomisilmoituksesta ja sen tiedoksi antamisesta. Pykälän 5 momentin mukaan irtisanominen on tehoton, jollei irtisanomista ole suoritettu pykälässä säädetyin tavoin. Säännös koskee sekä vuokralaisen että vuokranantajan irtisanomista.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 44 §:ssä säädetään vuokralaisen irtisanomissuojasta toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa, 45 §:ssä vahingonkorvauksesta määräaikaisen sopimuksen päättyessä sekä toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisen johdosta ja 46 §:ssä irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettämisestä. Lain 47 §:n mukaan ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 44-46 §:n mukaiseen irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 luku koskee vuokrasopimuksen purkamista ja lakkaamista. Siinä säädetään ensin vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus (48 §), ennen purkamista annettavasta varoituksesta (49 §), vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus (50 §) ja vahingonkorvauksesta vuokrasopimuksen purkamisen johdosta (51 §). Näihin säännöksiin liittyen lain 52 §:ssä on säädetty, että ehto, jonka mukaan vuokranantaja on oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksen muulla kuin liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetyllä perusteella, on mitätön. Vuokralaisen purkuoikeutta voidaan sopimuksin laajentaa. Ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta, on mitätön. Vuokralainen voi sen sijaan joutua korvaamaan vuokranantajalle mahdollisesti syntyvän vahingon siitä, että huoneiston käyttö estyy vuokralaisen jäätyä huoneistoon (51 §).

Liikehuoneiston alivuokrasopimuksen ehto, jolla alivuokralaisen oikeutta vahingonkorvaukseen rajoitetaan säädetystä silloin, kun alivuokranantaja on ilman hyväksyttäväksi katsottavaa syytä irtisanonut alivuokrasopimuksen, on mitätön liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 2 momentin mukaan.

2. Kielletyksi katsottavista ehdoista

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain yleisistä säännöksistä sovittelua koskeva 5 § on pakottava eikä sovittelumahdollisuudesta voida poiketa, koska se on katsottava kielletyksi. Tämä koskee myös lain 25 §:ää, jossa on säädetty vuokran muuttamisesta tuomioistuimessa. Säännös tarkoittaa liian korkean vuokran sovittelua alaspäin.

Asuinhuoneiston vuokrasopimus –artikkelin laajemmassa kuvauksessa on esitetty asuinhuoneiston vuokrauksen osalta kaksi muutakin esimerkkiä. Ne voivat valottaa sitä, mitä kielletyksi katsottavat voivat olla, mutta vastaavia säännöksiä ei ole liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.