Oikeustiede:asunto-osakeyhtiö/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Osakkeenomistajan keskeiset oikeudet ja velvollisuudet

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan keskeinen oikeus on hänen oikeutensa hallita osakehuoneistoaan. Osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Osakkeenomistajan hallintaoikeuden suoja on korkea eikä yhtiöjärjestystä voi muuttaa ilman osakkeenomistajan suostumusta, jos muutetaan hänen osakkeidensa tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa. Osakkeenomistajan hallintaoikeus pitää sisällään myös oikeuden tehdä huoneistossaan kunnossapitotöitä sekä tietyin edellytyksin muutostöitä.

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Lisäksi osakkeenomistajalla on huolellisuus- ja kunnossapitovelvollisuus. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.

Kunnossapitovastuu

Kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölle ja osakkeenomistajalle. Kunnossapitovastuun jakautumisen osalta asunto-osakeyhtiölaissa on olettamasäännökset, joista voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Lain olettamasäännösten mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat.

Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009, AOYL), joka tuli voimaan 1.7.2010. Vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölaki on järjestyksessään kolmas asunto-osakeyhtiölaki. Tätä lakia edelsi vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) ja vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölaki (30/1926). Vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölaki sisältää kaikki asunto-osakeyhtiöihin sovellettavat säännökset eli asunto-osakeyhtiöihin ei enää sovelleta vuoden 1991 ja 1926 asunto-osakeyhtiölakien tapaan viittaussäännösten perusteella osakeyhtiölakia.

Asunto-osakeyhtiön toimielimet

Yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiössä yleistoimivalta on yhtiökokouksella eikä hallituksella, kuten osakeyhtiöissä. Hallitus tarvitseekin yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa noudatetaan pitkälti vastaavia säännöksiä kuin osakeyhtiönkin yhtiökokouksessa.

Hallitus

Kaikilla asunto-osakeyhtiöillä on oltava hallitus. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet. Hallitus edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toiminimen.

Isännöitsijä

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on myös annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Hallitus valitsee isännöitsijän. Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö.

Tilintarkastaja

Asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, tilintarkastaja on valittava yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella tai jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaan on käsiteltävä. Tilintarkastaja voi olla luonnollinen henkilö tai tilintarkastusyhteisö. Jos yhtiöön valitaan vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, on valittava ainakin yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajan valitsee yhtiökokous. Jos tilintarkastajia on valittava useita, yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että joku tai jotkut heistä, ei kuitenkaan kaikkia, valitaan muussa järjestyksessä.

Toiminnantarkastaja

Yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin. Toiminnantarkastaja on kuitenkin aina valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä.

Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö asunto-osakeyhtiölaista seuraavia velvollisuuksiaan, on yhtiöllä mahdollisuus ottaa osakkeenomistajan hallitsema osakehuoneisto yhtiön hallintaan määräajaksi. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

1. osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta yhtiölle aiheutuneita kuluja;
2. osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3. osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut osakehuoneiston, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle. Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa osakehuoneistoa hallintaansa. Tällöin osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava varoituksen antamisesta yhtiölle jo aiheutuneet kustannukset.