Oikeustiede:jälleenvuokra/laajempi kuvaus

Palaa takaisin käsitesivulle

Asuinhuoneistoa koskeva sääntely. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) säännöksiä huoneiston luovuttamisesta toisen käyttöön on selvitetty alivuokran laajemmassa kuvauksessa. Kaikkea ei toisteta tässä artikkelissa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 10 luku koskee jälleenvuokrausta. Siinä on ensisijaisesti pyritty turvaamaan jälleenvuokralaisen asema, koska asunto on jokaiselle erittäin tärkeä. Säännöksissä on pitänyt ottaa huomioon kahden sopimuksen ketjuttaminen ja myös se, että jälleenvuokra on voitu toteuttaa kahdella tai useammalla sopimuksella. Kun jälleenvuokra on toteutettu viimeksi mainitulla tavalla, mainitun 10 luvun säännöksiä sovelletaan rajoitetusti. Jälleenvuokralaisella ei ole, jos heitä on useita, lain 76 §:n mukaista oikeutta vuokrasuhteen jatkamiseen, jolloin myös lain 77 §:n soveltaminen käy tarpeettomaksi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 72 §:ssä on yleisiä määräyksiä sekä määräys siitä, että osapuolet eivät voi sopia jälleenvuokraa koskevista säännöksistä poikkeavasti niin, että jälleenvuokralaiselle kuuluvia oikeuksia rajoitetaan. Luku on siis pakottava jälleenvuokralaisen hyväksi.

Lain 73 §:n mukaan ensivuokralaisen on ilmoitettava jälleenvuokralaiselle oma vuokranantajansa ja ensivuokrasuhteen ehdot. Hänellä on ilmoitusvelvollisuus myös toiseen suuntaan. Ensivuokranantajalle on ilmoitettava jälleenvuokrasuhde ja –vuokralainen. Ensivuokranantajan ja ensivuokralaisen on lisäksi heti ilmoitettava suorittamastaan vuokrasopimuksen purkamisesta tai irtisanomisesta taikka tekemästään vuokrasuhdetta koskevasta ilmoituksesta sille ensi- tai jälleenvuokrasuhteen osapuolelle, johon purkamista, irtisanomista tai ilmoitusta ei ole kohdistettu. Tällä pyritään turvaamaan kaiken tarpeellisen tiedon tuleminen myös jälleenvuokralaiselle.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 74 §:n mukaan ensivuokranantajalla on oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus, jos tällainen oikeus on myös ensivuokralaisella. Ensivuokranantajalla ei ole tätä oikeutta, jos purkamisperusteena on se, ettei jälleenvuokralainen ole maksanut vuokraansa ensivuokralaiselle sovitussa tai säädetyssä ajassa.

Jälleenvuokralaista suojataan myös kahdella tavalla, jotta hänen vuokrasuhteensa ei päättyisi ensivuokrasuhteen loppumiseen. Ensinnäkin, jos ensivuokranantaja haluaa irtisanoa ensivuokrasopimuksen, hänen tulee tehdä irtisanomisilmoitus sekä omalle vuokralaiselleen että jälleenvuokralaiselle. Kummallakin on oikeus vaatia irtisanomisen julistamista tehottomaksi tai vahingonkorvausta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 56 ja 57 §:n mukaisesti. Säännös tästä on lain 75 §:ssä, jota ei sovelleta, kun jälleenvuokralaisia on kaksi tai enemmän.

Toinen jälleenvuokralaista, joka on vuokrannut koko ensivuokrasopimuksen kohteen, suojaava järjestelmä on se, että jälleenvuokralaisella on oikeus jatkaa hallitsemansa asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, jos ensivuokranantajan oikeudesta purkaa jälleenvuokrasopimus ei muuta johdu ja jos jokin lain 76 §:ssä mainituista edellytyksistä täyttyy. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 77 §:ssä säädetään jälleenvuokralaisen kirjallisesta ilmoituksesta halustaan käyttää oikeuttaa vuokrasuhteen jatkamiseen, ensivuokranantajan vastustamisesta seuraavasta menettelystä sekä vuokrasuhteen ehtojen määräytymisestä, jos jälleenvuokralainen saa oikeuden jatkaa vuokralaisena.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 78 §:n mukaan jälleenvuokrasuhde päättyy, ellei edellä mainittu menettely johda jälleenvuokralaisen kannalta positiiviseen tulokseen, ilman irtisanomista samana päivänä kuin ensivuokrasuhde. Lain 79 § :ssä ovat vielä määräykset palkkaetuasuntoa silmällä pitäen.

Liikehuoneistoa koskeva sääntely. Liikehuoneiston vuokrausta annetun lain (482/1995) 16 §:n mukaan vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Koko huoneiston luovuttamiseen tarvitaan ensivuokranantajan lupa. Lain 10 luvun kahdessa pykälässä säädetään huoneiston edelleenvuokrauksesta. Lain 59 §:n mukaan edelleenvuokraus on mahdollista, jos ensivuokralainen on saanut siihen luvan vuokrasopimuksessa tai vuokranantaja on antanut sen erikseen.

Vaikka liikehuoneiston osalta käytetään nimitystä edelleenvuokraus, kyse on täsmälleen samasta asiasta kuin asunnon jälleenvuokrauksessa. Sääntely on kuitenkin paljon suppeampi kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Edelleenkin vuokraus voidaan toteuttaa niin, että huoneisto vuokrataan edelleen kahdella tai useammalla sopimuksella (59 §:n 1 mom.). Edelleenvuokraus päättyy samanaikaisesti ensivuokrasopimuksen kanssa.

Edelleenvuokralaisella ei ole oikeutta saada hallitsemansa huoneisto käyttöönsä ensivuokrasuhteen päättyessä. Sen sijaan liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 59 §:n 2 momentin mukaan hänellä on oikeus saada vahingonkorvausta ensivuokralaiselta, jos ensivuokralaisen vuokrasuhde on päättynyt laissa mainitulla tavalla ensivuokralaisen toiminnan seurauksena.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 60 §:n mukaan samanlainen oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus kuin asuinhuoneiston ensivuokralaisella asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 74 §:n mukaan.

Maanvuokra. Maanvuokralaissa (258/1966) ei ole määräystä, jossa sallitaan vuokralaista vuokraamaan vuokra-alue edelleen. Laissa on vain 6 §:n kielto: "Vuokra-alueen tai sen osan luovuttaminen toisen hallintaan on kielletty, jollei toisin ole sovittu." Eri maanvuokralajien osalta on sen sijaan säädetty vuokrasopimuksen siirtämisestä omia määräyksiään, jotka on selitetty alivuokraa koskevassa laajemmassa kuvauksessa. Kun maanvuokralain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan alueen luvaton luovutus on peruste purkaa maanvuokrasopimus, luovutusta ei voida pitää sallittuna, vaan nimenomaan kiellettynä, ellei vuokranantaja ole antanut lupaa luovutukseen.

Irtain vuokra. Irtaimen vuokrasta on voimassa kolme pykälää vuoden 1734 lain kauppakaaren 13 luvussa. Niissä ei ole kyse edelleenvuokrauksesta. Lähtökohtana voidaan pitää, että irtaimen esineen vuokrannut ei voi vuokrata edelleen vuokraesinettä, ellei vuokranantaja ole antanut siihen lupaa.