esisopimus (esineoikeus)

Määritelmä esisopimuksella sopimuspuolet velvoitetaan säännönmukaisesti solmimaan vastaisuudessa pääsopimuksen

Selite

Jos pääsopimus on lain mukaan tehtävä määrätyssä muodossa, myös esisopimusta tehtäessä on noudatettava samaa muotoa. Tämän mukaisesti esimerkiksi kiinteistönkauppaa koskeva esisopimus on tehtävä samaa maakaaressa säädettyä muotoa noudattaen kuin pääsopimuskin, jotta voitaisiin vaatia pääsopimuksen tekemistä tai korvausta sen tekemättä jättämisestä.

Esisopimuksen voimassaolosta voidaan sopia erikseen. Ellei näin ole tehty eikä osapuolten tarkoitusta voida muutenkaan selvittää, esisopimus sitoo kohtuullisen ajan, kuitenkin kiinteistönkauppaa koskeva esisopimus maakaaren mukaan viisi vuotta. Esisopimus voidaan myös purkaa. Olosuhteiden muutoksen vaikutus esisopimuksen sitovuuteen on samanlainen kuin varallisuusoikeudessa yleensä. Sopimuksen sovittelu on näin mahdollista.

Yleensä esisopimukseen turvaudutaan kiinteistönkaupassa silloin, kun jokin yksittäinen, molempien osapuolien tiedossa oleva seikka, kuten kaavoitustilanne, lunastusmenettely tms. vaatii lisäselvitystä. Esisopimusmenettely on mahdollinen myös tapauksissa, joissa tulee sovellettavaksi etuostolaki.

Kiinteistönkaupan esisopimus korvaa kauppasopimuksen, jossa on lykkäävä ehto. Ehdollinen kauppasopimus merkitsee jo alun perin lopullista sopimusta, jonka kohteena on välittömästi itse kiinteistö. Tämä eroavuus esisopimuksen ja ehdollisen kiinteistönkauppasopimuksen välillä ilmenee erilaisina oikeusvaikutuksina sopimussuhteessa ja sivullissuhteissa. Esisopimusmenettelyyn turvautuminen lykkäävästi ehdollisen kauppasopimuksen sijasta on tarpeen, mikäli sopimuspuolelle halutaan varata ylipäänsä mahdollisuus vetäytyä lopullisen kaupan teosta ennen kuin lopullisen kaupan ehdot ovat täyttyneet.

Jos esisopimusmyyjä luovuttaa esisopimuksessa tarkoitetun kiinteistön sopimuksen voimassaoloaikana toisen omistukseen, esisopimus tavallisesti raukeaa. Esisopimus on luonteeltaan vain velvoiteoikeudellinen sopimus. Kiinteistön luovutuksensaajaa sitovaksi esisopimus tulee siinä tapauksessa, että luovutuskirjaan otetaan tästä ehto tai luovutuksensaaja muutoin hyväksyy esisopimuksen itseään sitovaksi. Pääsäännöstä poiketen sitovuuskysymystä joudutaan arvostelemaan toiselta pohjalta ns. kolluusiotilanteissa, joilla tarkoitetaan toisen vahingoittamistarkoituksessa tehtyjä oikeustoimia.

Lisätiedot
Kirjoittaja: Jarno Tepora

Lähikäsitteet

Käytetyt lähteet

MuukkonenPJ1960, NiemiM2002, s. 160-184, Tepora&al2010, s. 212-231

Alaviitteet

Lähdeviittaus tähän sivuun:
Tieteen termipankki 26.4.2024: Oikeustiede:esisopimus (esineoikeus). (Tarkka osoite: https://tieteentermipankki.fi/wiki/Oikeustiede:esisopimus (esineoikeus).)

Siirry tarkastelemaan sivun muokkaushistoriaa →